Amendement n° 50 rect. Sénat
LOI n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement (1)
Dispositif
Après l’alinéa 23
Insérer deux alinéas ainsi rédigés :
... ° L’article L. 151-19 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Les servitudes de mixité sociale et de création d’espaces verts ne sont pas opposables aux opérations de réhabilitation d’immeubles existants en centre-ville, sauf dispositions contraires du plan local d’urbanisme. » ;
Ce que ça change · analyse IA
Exempte les réhabilitations de centre-ville des servitudes de mixité et de verdure, sauf si le PLU l'impose.
Intention : L'auteur cherche à protéger la viabilité économique des projets de rénovation urbaine en neutralisant par défaut les contraintes de mixité et de végétalisation, afin de faciliter la revitalisation des centres-villes denses.
L'amendement visait à instaurer une présomption de non-opposabilité des servitudes de mixité sociale et d'espaces verts pour les projets de réhabilitation en centre-ville. Le débat révèle une opposition fondamentale entre deux visions de l'urbanisme : d'un côté, la volonté de lever les freins économiques et techniques qui bloquent la rénovation du bâti ancien ; de l'autre, la crainte de vider les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) de leur substance. Le rejet de l'amendement confirme que le législateur refuse de créer une catégorie de projets « hors de portée » des politiques de cohésion sociale et climatique, préférant maintenir la pleine maîtrise des outils de planification locale, même si cela peut complexifier certains projets de réhabilitation.
Objet
Cet amendement vise à éviter que des servitudes inadaptées aux tissus urbains anciens ne bloquent les projets de réhabilitation.
Les opérations de réhabilitation d’immeubles existants en centre-ville sont souvent confrontées à des contraintes techniques et architecturales fortes, du fait de la configuration du bâti et de la densité urbaine. L’application automatique des servitudes de mixité sociale et de création d’espaces verts peut rendre certains projets irréalisables ou excessivement coûteux, freinant ainsi la revitalisation des centres-villes.
Les centres-villes historiques ou denses présentent rarement les surfaces ou les marges de manœuvre nécessaires pour créer de nouveaux espaces verts ou répondre à des quotas de mixité sociale imposés par des servitudes. Une telle rigidité va à l’encontre de l’objectif de lutte contre la vacance et l’obsolescence du parc immobilier urbain.
L’amendement prévoit une exception « sauf dispositions contraires du plan local d’urbanisme », ce qui permet à la collectivité compétente d’adapter la règle à ses priorités et à la réalité de son territoire, en maintenant la possibilité d’imposer ces servitudes si elle l’estime pertinent.
Dans la logique de la proposition de loi visant à simplifier le droit de l’urbanisme et du logement, cet amendement apporte de la souplesse et de la sécurité juridique aux porteurs de projets de réhabilitation, sans remettre en cause la capacité de la collectivité à préserver ses objectifs de mixité sociale et de nature en ville si elle le souhaite.
Le débat en séance publique (compte rendu)
Séance du 17/06/2025 — 30 interventions · Compte rendu intégral ↗
L’amendement n° 50 rectifié bis, présenté par MM. P. Vidal, Delia, J.-B. Blanc et Panunzi, Mmes Belrhiti et Di Folco, MM. Burgoa et J.P. Vogel, Mme Hybert, M. Klinger, Mmes Gosselin et Micouleau, M. Bruyen, Mme Gruny, MM. Bouchet, Perrin et Lefèvre, Mme Evren, MM. Piednoir et Genet, Mme Josende et M. Saury, est ainsi libellé :
Après l’alinéa 23
Insérer deux alinéas ainsi rédigés :
… L’article L. 151-19 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Les servitudes de mixité sociale et de création d’espaces verts ne sont pas opposables aux opérations de réhabilitation d’immeubles existants en centre-ville, sauf dispositions contraires du plan local d’urbanisme. » ;
La parole est à M. Paul Vidal.
Les opérations de réhabilitation d’immeubles de centre-ville sont souvent assujetties à de fortes contraintes techniques et architecturales.
En outre, l’application automatique des servitudes de mixité sociale et de création d’espaces verts peut rendre certains projets irréalisables ou excessivement coûteux. La revitalisation des centres-villes s’en trouve encore freinée.
Une telle rigidité va à l’encontre de l’objectif de lutte contre la vacance et l’obsolescence du parc immobilier urbain.
Aussi, nous proposons de créer une exception : en ajoutant les termes « sauf dispositions contraires du plan local d’urbanisme », on permet à la collectivité territoriale compétente d’adapter la règle à ses priorités et aux réalités locales, en maintenant la possibilité d’imposer ces servitudes si elle l’estime pertinent.
Dans la logique même du présent texte, qui vise à simplifier le droit de l’urbanisme et du logement, ces dispositions apportent de la souplesse et de la sécurité juridique aux porteurs de projets de réhabilitation, sans remettre en cause les objectifs que les collectivités territoriales se sont assignés, qu’il s’agisse de la mixité sociale ou de la nature en ville.
Dès lors, nous respecterons le libre choix des collectivités territoriales, auquel je suis particulièrement attaché.
Quel est l’avis de la commission ?
rapporteure. L’application automatique de cette dérogation aux règles de mixité sociale et de création d’espaces verts risque de vider les PLU de leur substance. Or on estime que 80 % de la ville de demain est déjà bâtie. Ainsi, de plus en plus d’opérations seront conduites dans le cadre de rénovations urbaines.
Un tel choix semble d’autant plus dommageable que la mixité sociale, la création et la préservation des espaces verts sont des enjeux importants au regard des impératifs de cohésion sociale et d’adaptation au changement climatique.
Il ne me semble donc pas opportun d’en exempter d’office toutes les opérations de réhabilitation avant d’avoir déterminé si les obligations fixées dans le PLU pouvaient s’y appliquer sans les déséquilibrer excessivement.
Pour ces raisons, la commission émet un avis défavorable.
Quel est l’avis du Gouvernement ?
ministre. Monsieur le sénateur, les servitudes de mixité sociale et les obligations de création d’espaces verts constituent en général des outils du PLU ; ce sont les élus locaux qui décident d’y recourir ou non, en fonction du diagnostic qu’ils établissent dans leur commune. Ils peuvent donc exclure, en vertu du PLU, les opérations de réhabilitation.
Toutefois, il existe des cas où la servitude est imposée par la norme nationale, ainsi que des situations où il est difficile de faire évoluer le PLU concomitamment au projet de réhabilitation.
Dans ces cas, une dérogation relative au projet peut se justifier. Ce choix permet de faciliter la réhabilitation des immeubles, si les élus ne souhaitent pas, en parallèle, engager de transformation structurante dans le peuplement ou l’aménagement.
Enfin, si votre amendement était adopté, la notion de centre-ville devrait être précisée d’ici à l’adoption définitive du présent texte : pour l’heure, elle ne figure pas dans la loi.
Pour l’ensemble de ces raisons, le Gouvernement s’en remet à la sagesse du Sénat.
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Je mets aux voix l’amendement n° 50 rectifié bis.