Amendement n° 37 rect. Sénat
LOI n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement (1)
Dispositif
Après l'alinéa 18
Insérer trois alinéas ainsi rédigés :
« Il peut également être procédé à la mise en concordance du cahier des charges d’un lotissement avec les dispositions d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu à l’initiative d’un ou plusieurs colotis ou de leurs ayants cause, à la condition que cette demande soit motivée par un projet de demande d’autorisation d’urbanisme à destination d’habitation. La mise en concordance porte notamment sur la densité maximale de construction.
« La demande est instruite par l’autorité compétente après la réalisation d’une enquête publique menée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l’environnement. À l’issue de cette enquête, et sauf opposition significative exprimée par une partie des colotis dans des modalités fixées par décret en Conseil d’État, l’autorité compétente prononce la mise en concordance par décision motivée.
« Les modifications du cahier des charges intervenues en application du présent article sont publiées au fichier immobilier conformément à l’article 35 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.
Objet
Le présent article a pour objet de compléter l’article L. 442-11 du code de l’urbanisme afin de permettre aux colotis ou à leurs ayants cause de solliciter la mise en concordance du cahier des charges de leur lotissement avec les dispositions d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, lorsque cette démarche est motivée par un projet d’autorisation d’urbanisme à destination d’habitation.
Le tissu pavillonnaire constitue une ressource importante pour le développement d’une offre de logements de proximité, compatible avec les objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols. Il permet une densification douce, souvent bien acceptée localement, à condition de pouvoir faire évoluer les règles applicables lorsque celles-ci deviennent manifestement inadaptées ou contradictoires avec les orientations du document d’urbanisme en vigueur.
De nombreux cahiers des charges de lotissements, qui continuent de produire des effets juridiques à l’égard des colotis, contiennent des clauses devenues obsolètes, notamment en matière de gabarit ou de densité des constructions. Dans les faits, ces stipulations peuvent faire obstacle à des projets de transformation ou d’extension conformes au plan local d’urbanisme, freinant ainsi les projets de vie des habitants et la transition vers une urbanisation plus sobre.
La modification proposée crée donc un droit d’initiative pour les colotis, sous réserve qu’un projet d’autorisation d’urbanisme à usage d’habitation soit à l’origine de la demande. Elle encadre cette possibilité par la mise en œuvre d’une enquête publique et conditionne la décision de mise en concordance à l’absence d’opposition significative. L’objectif est de préserver un équilibre entre l’intérêt général attaché à la cohérence des documents d’urbanisme et les droits des colotis.
Enfin, afin d’assurer la sécurité juridique des propriétaires et des tiers, et le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière étant considéré comme ayant valeur législative selon les travaux préparatoires de la loi du 13 décembre 2011, le texte prévoit que les modifications du cahier des charges ainsi adoptées soient publiées au fichier immobilier dans les mêmes conditions que les règlements de copropriété. Ce dispositif permettra une meilleure lisibilité du droit applicable aux biens concernés.
Ce dispositif reprend une proposition du 119e Congrès des notaires de France.
Le débat en séance publique (compte rendu)
Séance du 17/06/2025 — 22 interventions · Compte rendu intégral ↗
L’amendement n° 37 rectifié ter, présenté par MM. Lefèvre et Khalifé, Mmes Jacques et Belrhiti, MM. Burgoa, Klinger, J.P. Vogel et Longeot, Mmes Dumas, Dumont, Billon et Hybert, M. Chatillon, Mme Canayer, M. Belin, Mme Evren, MM. Nougein, Piednoir et Genet, Mme Josende, M. Sido, Mmes de La Provôté et Romagny et MM. Rapin et Haye, est ainsi libellé :
Après l’alinéa 18
Insérer trois alinéas ainsi rédigés :
« Il peut également être procédé à la mise en concordance du cahier des charges d’un lotissement avec les dispositions d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu à l’initiative d’un ou plusieurs colotis ou de leurs ayants cause, à la condition que cette demande soit motivée par un projet de demande d’autorisation d’urbanisme à destination d’habitation. La mise en concordance porte notamment sur la densité maximale de construction.
« La demande est instruite par l’autorité compétente après la réalisation d’une enquête publique menée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l’environnement. À l’issue de cette enquête, et sauf opposition significative exprimée par une partie des colotis dans des modalités fixées par décret en Conseil d’État, l’autorité compétente prononce la mise en concordance par décision motivée.
« Les modifications du cahier des charges intervenues en application du présent article sont publiées au fichier immobilier conformément à l’article 35 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.
La parole est à M. Laurent Burgoa.
Cet amendement du questeur Antoine Lefèvre vise à permettre aux copropriétaires d’un lotissement de solliciter la mise en concordance du cahier des charges de leur lotissement avec les dispositions d’un PLU ou d’un document d’urbanisme qui en tient lieu, lorsque leur démarche est motivée par une demande d’autorisation d’urbanisme pour des projets à destination d’habitation.
Quel est l’avis de la commission ?
rapporteure. Cet amendement vise à réintroduire dans l’article 2 ter les dispositions de l’article 3 bis C, que nous avons supprimé en commission.
Il vise à conditionner la mise en concordance des documents du lotissement avec un PLU à l’absence d’opposition d’une majorité qualifiée de colotis, dont la définition serait déterminée par décret en Conseil d’État.
Le dispositif proposé introduit une confusion entre les deux procédures existantes pour modifier les documents du lotissement.
En outre, la rédaction retenue laisse penser que la mise en concordance de ces documents avec le PLU serait une compétence liée de l’autorité compétente, quel que soit le résultat de l’enquête publique, ce qui n’est évidemment pas souhaitable.
De plus, elle durcirait également les règles applicables, puisqu’elle permettrait à une majorité de colotis de s’opposer à la mise en concordance des documents, ce qu’ils ne peuvent faire actuellement lorsque la procédure est menée sur l’initiative de l’autorité compétente.
L’adoption de cet amendement introduirait de la confusion et rigidifierait l’évolution des documents du lotissement : avis défavorable.
Quel est l’avis du Gouvernement ?
ministre. La modification des documents du lotissement permet de faciliter la réhabilitation et la mutation des zones pavillonnaires. Faciliter l’évolution de ces documents est donc une piste majeure pour transformer la ville. C’est pourquoi le droit prévoit déjà des procédures à cette fin.
Toutefois, monsieur le sénateur, vous proposez une mesure en réalité plus stricte que le droit existant, puisque l’accord d’une majorité qualifiée des colotis serait nécessaire pour obtenir de telles modifications.
Par ailleurs, l’article 2 ter assouplit les possibilités d’évolution des documents du lotissement en passant d’une majorité qualifiée à une majorité simple.
Pour ces raisons, le Gouvernement sollicite le retrait de cet amendement.
Je retire l’amendement, madame la présidente.
L’amendement n° 37 rectifié ter est retiré.