Amendement n° 34 rect. Sénat
LOI n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement (1)
Dispositif
Après l'article 3
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Après l’article L. 421‑9 du code de l'urbanisme, il est inséré un article L. 421-... ainsi rédigé :
« Art. L. 421‑.... – Pour l’application du présent titre, l’assiette d’un projet est entendue comme l’ensemble des terrains sur lesquels une autorisation d’urbanisme est sollicitée.
« Cette assiette inclut les terrains directement concernés par les constructions, installations ou aménagements projetés, ainsi que ceux qui sont nécessaires à leur réalisation, leur desserte ou leur fonctionnement.
« Un décret en Conseil d’État précise les modalités de détermination de l’assiette du projet. »
Objet
La définition actuelle de l’unité foncière, issue de la jurisprudence du Conseil d’État (CE, 27 juin 2005, n° 264667), comme un îlot d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision, ne reflète plus les besoins opérationnels des porteurs de projets.
Dans un contexte de transformation des usages, de sobriété foncière et d’aménagement durable, il convient de permettre une approche plus souple et réaliste du périmètre foncier mobilisé. L’amendement propose ainsi de créer une nouvelle notion d’ « assiette du projet » distincte de l’unité foncière, qui tienne compte non seulement des terrains directement bâtis, mais aussi de ceux qui sont nécessaires à la réalisation ou à l’exploitation du projet.
Cette approche dynamique, adaptée aux projets complexes, aux opérations de renaturation ou aux projets multi-parcelles, permet notamment de faciliter la mutualisation des contraintes réglementaires, de mieux intégrer les objectifs de désartificialisation des sols et de sécuriser les autorisations d’urbanisme dès l’amont.
L’assiette ainsi définie, qui pourra couvrir plusieurs unités foncières voire plusieurs sites si cela est justifié par la cohérence du projet, sera encadrée par décret pour en préciser les modalités de composition et les justificatifs à produire.
Ce dispositif reprend une proposition du 120e Congrès des notaires de France.
Le débat en séance publique (compte rendu)
Séance du 17/06/2025 — 28 interventions · Compte rendu intégral ↗
L’amendement n° 34 rectifié ter, présenté par MM. Lefèvre et Khalifé, Mmes Jacques et Belrhiti, MM. Burgoa, Klinger, J.P. Vogel et Longeot, Mmes Dumont, Billon et Hybert, M. Chatillon, Mme Canayer, M. Belin, Mme Evren, MM. Nougein, Piednoir et Genet, Mme Josende et MM. Sido, Rapin et Haye, est ainsi libellé :
Après l’article 3
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Après l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme, il est inséré un article L. 421-… ainsi rédigé :
« Art. L. 421 –…. – Pour l’application du présent titre, l’assiette d’un projet est entendue comme l’ensemble des terrains sur lesquels une autorisation d’urbanisme est sollicitée.
« Cette assiette inclut les terrains directement concernés par les constructions, installations ou aménagements projetés, ainsi que ceux qui sont nécessaires à leur réalisation, leur desserte ou leur fonctionnement.
« Un décret en Conseil d’État précise les modalités de détermination de l’assiette du projet. »
La parole est à M. Laurent Burgoa.
Il est défendu, madame la présidente.
Quel est l’avis de la commission ?
rapporteure. La notion d’assiette du projet n’est pas définie dans le code de l’urbanisme. C’est à l’échelle de l’unité foncière que le droit des autorisations d’urbanisme a été conçu.
La libération du terrain d’assiette avait pour objectif de permettre aux projets de remplir l’ensemble des règles posées par les documents d’urbanisme, en s’appuyant pour cela sur plusieurs unités foncières, même discontinues.
Si j’en comprends tout à fait le sens, vos propositions, mes chers collègues, bouleversent toute l’économie des autorisations d’urbanisme, en modifiant les modalités de vérification du respect des règles du PLU à une échelle différente de celle de la parcelle ou de l’unité foncière, sans préciser ce qui se passera, par exemple, si les parcelles contiguës contenues dans le terrain d’assiette sont situées dans des zones différentes du PLU, voire sur deux communes différentes. Faudra-t-il alors faire la moyenne des règles applicables ?
C’est une réforme d’ampleur que l’on ne peut pas dessiner en quatre lignes dans une proposition de loi.
Je suggère donc le retrait de ces amendements ; à défaut, j’y serai défavorable.
Quel est l’avis du Gouvernement ?
ministre. L’introduction de la notion d’assiette du projet pour l’instruction des permis de construire est une piste très intéressante pour faciliter les projets multisites. Elle permettrait de plus, dans certains cas, d’appliquer les règles d’urbanisme à une échelle plus vaste que celle de la parcelle.
Il est toutefois prématuré d’introduire cette notion et de l’appliquer directement à toutes les règles d’urbanisme. Les règles du PLU, tout comme les permis de construire, se fondent aujourd’hui entièrement sur les parcelles et le zonage. L’introduction de cette notion risque donc d’instaurer un complet décalage entre les PLU et les règles applicables, ce qui mettra en grande difficulté les collectivités qui devront assurer les projets.
Il faut donc se laisser le temps de la réflexion sur cette piste de travail très prometteuse. Je vous informe du reste, monsieur le sénateur, qu’au sein de mon ministère, un groupe de travail est chargé de creuser cette question pour s’assurer qu’une réforme en la matière serait immédiatement opérationnelle.
Je vous confirme par ailleurs que l’article 3, que nous avons examiné, apporte une première réponse concrète à votre préoccupation, puisque le permis multisites permettra précisément d’instruire de manière concomitante des projets sis sur des parcelles non contiguës.
Pour toutes ces raisons, et au bénéfice du groupe de travail que j’ai mentionné, auquel nous vous associerons le plus étroitement possible, puisque ce sujet vous tient à cœur, je vous propose de retirer votre amendement, monsieur le sénateur. À défaut, j’émettrai un avis défavorable.
La parole est à M. Jean-Baptiste Blanc, pour explication de vote.
Dont acte, madame la ministre.
À l’occasion du ZAN et de la proposition de loi Trace, nous avons indiqué que nous ne voulions non plus un urbanisme de comptable, ou urbanisme descendant, mais un urbanisme de projet.
Je me réjouis qu’un groupe de travail s’attelle à ce sujet et j’y participerai bien volontiers. Conscient qu’une telle disposition est prématurée, je retire mon amendement, madame la présidente.
L’amendement n° 17 rectifié est retiré.
Je retire également mon amendement, madame la présidente !
L’amendement n° 34 rectifié ter est retiré.