Amendement n° 79 rect. Sénat
LOI n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement (1)
Dispositif
Après l'article 6 bis
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Au dernier alinéa de l’article L. 433-2 du code de la construction et de l’habitation les mots : « soumise à l'autorisation du représentant de l’État dans le département du lieu de l'opération et » sont supprimés.
Ce que ça change · analyse IA
Supprime l'autorisation préfectorale pour la VEFA inversée afin de fluidifier le financement des programmes mixtes.
Intention : Libérer la capacité d'autofinancement des bailleurs sociaux en accélérant les opérations de mixité, tout en s'appuyant sur le contrôle existant des engagements de production sociale pour garantir l'intérêt général.
L'amendement lève un verrou administratif en supprimant le contrôle préalable du représentant de l'État sur les ventes de logements non-sociaux réalisées par des organismes HLM dans le cadre de la VEFA inversée. Le débat montre que ce dispositif, bien que peu utilisé, est perçu comme un levier de financement pour le logement social et de mixité sociale. Le rejet de l'autorisation est justifié par l'existence d'un contrôle indirect mais efficace : le respect des Conventions d'Utilité Sociale (CUS) par les bailleurs, dont l'exécution est déjà supervisée par les préfets.
Objet
La VEFA dite « inversée », est un mécanisme qui permet à un organisme d’Hlm de vendre des logements non-sociaux d’un programme majoritairement composé de logements sociaux, à un opérateur privé.
Il s’agit de permettre la réalisation de programmes mixtes fonctionnant à l’inverse de ce qui se pratique depuis plusieurs années (achat des logements sociaux en VEFA par les organismes d’Hlm à des promoteurs privés qui assurent l’ingénierie de la construction).
Conformément à l’article L. 433-2 du code de la construction et de l’habitation, un organisme Hlm peut ainsi vendre en VEFA des logements à une personne privée unique :
- Dès lors que ces logements font partie d'un programme de construction composé majoritairement de logements sociaux
- Cette vente est soumise à l'autorisation du représentant de l’Etat dans le département du lieu de l'opération et elle est subordonnée au respect, par l'organisme d'habitations à loyer modéré, de critères définis dans la convention d’utilité sociale, prenant notamment en compte la production et la rénovation de logements locatifs sociaux.
- L'organisme qui pratique la VEFA « inversée » doit mettre en place une comptabilité permettant de distinguer les opérations relevant du service d'intérêt économique général (logements sociaux) de celles qui n'en relèvent pas (logements privés).
Dans la logique de simplification défendue par cet article, cet amendement vise à supprimer l’autorisation préalable du représentant de l’Etat dans le département où se situe l’opération, afin de faciliter la mise en œuvre de VEFA « inversée » qui peuvent contribuer aux objectifs de mixité sociale et contenir les coûts de revient des logements ainsi produits.
Le débat en séance publique (compte rendu)
Séance du 17/06/2025 — 22 interventions · Compte rendu intégral ↗
L’amendement n° 79 rectifié, présenté par M. Féraud et Mme Artigalas, est ainsi libellé :
Après l’article 6 bis
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Au dernier alinéa de l’article L. 433-2 du code de la construction et de l’habitation les mots : « soumise à l’autorisation du représentant de l’État dans le département du lieu de l’opération et » sont supprimés.
La parole est à Mme Viviane Artigalas.
La vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) dite inversée est un mécanisme permettant à un organisme d’HLM de vendre à un opérateur privé des logements non sociaux d’un programme majoritairement composé de logements sociaux. Il s’agit de réaliser des programmes mixtes dans une logique inverse de ce qui se pratique depuis plusieurs années.
Conformément à l’article L. 433-2 du code de la construction et de l’habitation, un organisme d’HLM peut ainsi vendre en Vefa des logements à une personne privée unique à trois conditions.
Tout d’abord, ces logements doivent faire partie d’un programme de construction composé majoritairement de logements sociaux.
Ensuite, cette vente est soumise à l’autorisation du représentant de l’État dans le département du lieu de l’opération et elle est subordonnée au respect, par l’organisme d’HLM, de critères définis dans la convention d’utilité sociale (CUS), tenant notamment compte de la production et de la rénovation de logements locatifs sociaux.
Enfin, l’organisme pratiquant la Vefa inversée doit faire figurer dans sa comptabilité les opérations relevant du service d’intérêt économique général – les logements sociaux – et celles qui n’en relèvent pas – les logements privés.
Dans la logique de simplification qui sous-tend cet article, cet amendement vise à supprimer l’autorisation préalable du représentant de l’État dans le département où se situe l’opération. Cela faciliterait la mise en œuvre de Vefa inversées, lesquelles contribuent aux objectifs de mixité sociale, et contiendrait les coûts de revient des logements ainsi produits.
Quel est l’avis de la commission ?
rapporteur. La commission a déjà eu l’occasion de manifester son ouverture à l’égard de la Vefa inversée, notamment lors de l’examen l’an dernier du projet de loi relatif au développement de l’offre de logements abordables.
Bien qu’il ne soit pas couramment utilisé, le dispositif de la Vefa inversée permet aux organismes de vendre des logements neufs produits en même temps que les logements HLM, l’idée étant précisément de financer le programme de logements sociaux. En outre, elle permet, comme vous l’avez indiqué, de contribuer aux objectifs de mixité sociale.
Ce dispositif est encadré : il n’est pas accessible aux bailleurs qui ne respectent pas leurs engagements de production ou de rénovation de logements sociaux prévus par les conventions d’utilité sociale, qui sont eux-mêmes contrôlés par les préfets.
Dans ces conditions, votre proposition semble apporter une simplification bienvenue.
La commission s’en remet donc à la sagesse du Sénat sur cet amendement.
Très bien !
Quel est l’avis du Gouvernement ?
ministre. Cet amendement vise à dispenser les ventes de logements réalisés par les bailleurs sociaux en Vefa inversée de l’autorisation du préfet.
Le Gouvernement y est très favorable.
Je mets aux voix l’amendement n° 79 rectifié.