Amendement n° 199 rect. Sénat
LOI n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement (1)
Dispositif
Alinéa 12
Après la référence :
L. 318-8-1,
insérer les mots:
à l’exception de celles comprenant ou destinées à des activités industrielles,
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Exclut les zones industrielles de la possibilité de créer des logements, pour protéger le foncier et la sécurité.
Intention : Sanctuariser le foncier industriel et prévenir les conflits d'usage en interdisant l'urbanisation résidentielle là où les risques technologiques et les nuisances industrielles sont présents.
L'amendement visait à créer une exception à la dérogation de destination prévue par la loi : si une zone d'activité économique (ZAE) accueille des activités industrielles (notamment des installations classées ICPE), elle ne pourrait plus être transformée en zone résidentielle. Le débat révèle une opposition frontale entre deux visions de l'aménagement : d'un côté, la volonté de sanctuariser le foncier industriel pour éviter que l'arrivée de logements ne paralyse l'activité économique par des contraintes de voisinage et de sécurité ; de l'autre, la volonté de favoriser la « mixité fonctionnelle » et le recyclage des zones commerciales ou industrielles obsolètes en logements. Le rejet de l'amendement confirme que le législateur privilégie la souplesse de l'élu local et la mutation urbaine sur la protection stricte des zones de production.
Objet
Le II de l’article 2, permet, pour favoriser la création de logements, d’autoriser des projets ne relevant pas de la destination prévue par le PLU dans les zones d’activité économique (ZAE) afin de favoriser la mutation de ces zones.
Si la nature des activités commerciales ou tertiaires est compatible avec la présence de logements, le régime des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) prévoit des obligations d'éloignement avec les habitations (L. 181-26 et L. 512-7 du code de l’environnement). L’introduction de logement dans des zones à vocation industrielle interfère avec les zonages de risques spécifiques à ces activités et réduit d’autant la part de foncier industriel disponible dans un contexte de raréfaction de ce foncier. L’implantation de logements dans ces zones les rend de fait inaccessibles à de nouvelles activités industrielles et limite l’extension des usines existantes.
Le débat en séance publique (compte rendu)
Séance du 17/06/2025 — 56 interventions · Compte rendu intégral ↗
L’amendement n° 199 rectifié, présenté par M. Chevalier, Mme Paoli-Gagin, M. Laménie, Mme L. Darcos et MM. A. Marc, V. Louault, Capus, Chasseing et Malhuret, est ainsi libellé :
Alinéa 12
Après la référence :
L. 318-8-1,
insérer les mots:
à l’exception de celles comprenant ou destinées à des activités industrielles,
La parole est à M. Vincent Louault.
Cet amendement vise à distinguer, parmi les entreprises, les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), pour lesquelles il semble difficile d’ouvrir trop largement le changement de destination.
L’amendement n° 169 rectifié, présenté par M. Redon-Sarrazy, Mme Artigalas, MM. Bouad, Cardon, Mérillou, Michau, Montaugé, Pla, Stanzione, Tissot et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain, est ainsi libellé :
Alinéa 16
Après le mot :
règles
insérer les mots :
de la zone urbaine et de la zone à urbaniser
La parole est à M. Jean-Claude Tissot.
Cet amendement, déposé en lien avec les chambres d’agriculture, vise à préciser les zones concernées par les dérogations aux règles d’urbanisme pour la réalisation de logements dédiés aux étudiants.
La modification que nous proposons vise à éviter une interprétation trop large des dérogations, qui pourrait conduire à une urbanisation non maîtrisée et à une consommation excessive de foncier, notamment dans des zones non destinées à l’urbanisation, tout en répondant, bien sûr, aux besoins spécifiques de logements étudiants.
L’amendement n° 114, présenté par Mme Artigalas, M. Redon-Sarrazy, Mme Linkenheld, MM. Bouad, Cardon, Mérillou, Michau, Montaugé, Pla, Stanzione, Tissot, Ros, Uzenat, Kanner et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain, est ainsi libellé :
Alinéa 16
Compléter cet alinéa par les mots :
lorsque ces opérations font l’objet d’une convention plafonnant le montant des loyers selon des modalités précisées par décret
La parole est à M. Lucien Stanzione.
L’article 2 prévoit un élargissement des dérogations aux règles du plan local d’urbanisme – densité, hauteur, gabarit – applicables dans les zones tendues pour construire des logements étudiants.
Notre amendement vise à conditionner la possibilité de déroger aux règles d’urbanisme pour produire du logement étudiant au fait que ces résidences soient socialement accessibles, respectant un plafond de loyer défini par décret.
Une dérogation à ces règles doit être motivée par un motif d’intérêt général et répondre à l’objectif d’une production encadrée de logements étudiants réellement abordables. De fait, dans beaucoup de villes, se loger à prix raisonnable est devenu quasiment impossible pour un étudiant.
S’il est essentiel de relancer la production de logements étudiants, il convient d’assortir cette relance d’une régulation des prix des loyers pour disposer d’une offre réellement abordable.
Le parc des résidences étudiantes est en pleine expansion. Il convient de veiller à une segmentation de l’offre pour répondre à tous les profils.
Quel est l’avis de la commission ?
rapporteur. Nous ne sommes pas favorables à la suppression de la possibilité ouverte aux maires d’accorder des dérogations aux destinations fixées dans le PLU pour créer du logement dans les zones d’activité économique, car il y a urgence à requalifier certaines de ces zones, en particulier les zones commerciales d’entrée de ville.
Compte tenu des délais d’évolution des documents d’urbanisme, que cette proposition de loi, du reste, resserre, nous nous empêcherions, en supprimant cette disposition, d’introduire de la mixité fonctionnelle dans ces quartiers pendant encore plusieurs années.
À notre sens, le fait que la dérogation soit à la main du maire est déjà, en soi, une sécurité suffisante.
Nous avons précisé, en commission, que cette dérogation pourrait être rejetée ou accompagnée de prescriptions spéciales lorsque l’environnement n’est pas propice à l’implantation de logements – je pense en particulier à l’amendement de M. Mizzon.
Aussi, la commission émet un avis défavorable sur les amendements nos 186, 173 rectifié et 120.
L’amendement n° 199 rectifié, qui tend à exclure de telles dérogations pour les zones accueillant ou susceptibles d’accueillir des activités industrielles, semble surtout facteur de complication et inutilement restrictif.
Nous avons déjà précisé que l’autorisation pourrait être refusée, notamment lorsque les installations et bâtiments voisins peuvent occasionner des nuisances et des risques. Les périmètres de protection des risques technologiques continuent naturellement de s’appliquer.
En sens inverse, la rigidité de la disposition proposée pourrait conduire à bloquer du foncier industriel inutilisé ou des zones mixtes où l’industrie ne serait que très minoritaire. Pour cette raison, j’émets un avis défavorable sur l’amendement n° 199 rectifié.
Pour ce qui concerne les logements étudiants, restreindre les dérogations au PLU aux logements étudiants dont les loyers sont plafonnés ne semble pas aller dans le sens de la simplification. Nous en avons déjà débattu lors de l’examen, l’an dernier, de la proposition de loi Daubié et nous étions alors convenus que, compte tenu de l’ampleur des difficultés que rencontrent les étudiants pour se loger, les logements étudiants de tout type étaient bons à prendre, d’autant qu’accorder une dérogation pour une résidence étudiante n’empêche pas d’en accorder ensuite pour une autre résidence. Aussi, je sollicite le retrait de l’amendement n° 114.
En revanche, j’émets un avis favorable sur l’amendement n° 169 rectifié, qui vise à préciser que les dérogations au PLU ne s’appliqueront qu’aux zones urbaines (U) et à urbaniser (AU). La mesure n’a en effet pas pour objet de permettre de déroger au zonage du PLU, notamment aux règles de destination dans les espaces naturels, agricoles et forestiers, de manière indifférenciée, au seul bénéfice des résidences étudiantes.
Quel est l’avis du Gouvernement ?
ministre. Pour ce qui concerne les amendements nos 173 rectifié et 186, je soutiens la mesure de la proposition de loi qui vise à permettre la création de logements au sein de ZAE en mutation.
Nous comptons aujourd’hui de très nombreuses zones d’activité économique, notamment commerciale, obsolètes, vieillissantes et marquées par la vacance, mais complètement intégrées dans la ville et bien desservies par les transports et les réseaux. Dans ces zones, il serait pertinent de faciliter le recyclage foncier pour le logement.
Au demeurant, la mesure est strictement limitée au périmètre des zones d’activité, d’une part, et à la création de logements, d’autre part. Faisons confiance aux élus, qui sauront identifier les cas dans lesquels ces dérogations seront utiles et pertinentes.
Enfin, je signale que ces deux amendements tendent aussi à supprimer la mesure relative au logement pour les étudiants.
Pour ces raisons, je sollicite leur retrait ; à défaut, j’émettrai un avis défavorable.
Pour les mêmes raisons, je sollicite le retrait de l’amendement n° 120 de Mme Linkenheld.
Concernant l’amendement n° 199 rectifié, il faudra à chaque fois examiner l’opportunité d’autoriser ou non du logement dans une ZAE, en fonction de l’état de la zone et de ses perspectives. On imagine mal un maire souhaitant implanter des logements à côté d’une usine… Il me semble que nous pouvons faire confiance aux édiles.
Je rappelle que les plans de prévention des risques continueront de s’appliquer de plein droit, l’implantation en cas de risque industriel ou technologique sera donc interdite.
En outre, la rédaction issue des travaux de la commission indique bien que la dérogation sera refusée en cas de nuisance ou de risque.
Même si je peux entendre le souhait de préserver le foncier à vocation industrielle, qui fait face aux tensions décrites dans l’exposé des motifs, l’adoption de l’amendement interdirait toute implantation de logements en ZAE dès lors que l’on compte une seule activité industrielle sur le périmètre, ce qui rendrait la mesure inopérante : avis défavorable.
Sur l’amendement n° 169 rectifié de M. Redon-Sarrazy, nous nous en remettons à la sagesse du Sénat, pour les raisons évoquées par M. le rapporteur.
Enfin, je sollicite le retrait de l’amendement n° 114.
Je mets aux voix les amendements identiques nos 173 rectifié et 186.
(Les amendements ne sont pas adoptés.)
Je mets aux voix l’amendement n° 120.
(L’amendement n’est pas adopté.)
Je mets aux voix l’amendement n° 199 rectifié.