Amendement n° 124 rect. Sénat
LOI n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement (1)
Dispositif
Après l'article 2
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Après l’article L. 353-9-2 du code de la construction et l’habitation, il est inséré un article L. 353-9-2-... ainsi rédigé :
« Art. L. 353-9-2-.... - Dans un objectif de revitalisation d’un territoire rural ou de renouvellement urbain, sous réserve d’un agrément octroyé par le représentant de l’Etat dans le département, sur demande motivée du bailleur et après avis conforme du maire, les loyers et redevances maximaux des conventions conclues en application de l'article L. 831-1 du présent code peuvent également être augmentés par avenant, lorsque les conditions suivantes sont réunies :
" 1° Les logements concernés sont achevés depuis au moins quarante ans à la date de dépôt de la demande et, lorsqu’ils ont été construits, acquis ou améliorés au moyen de prêts aidés, ces derniers ont été intégralement remboursés ;
" 2° L’avenant s’inscrit dans un projet global de réhabilitation visant à améliorer la performance énergétique, la fonctionnalité et l’attractivité résidentielle des logements ;
" 3° Dans les communes faisant l'objet d'un arrêté au titre de l'article L. 302-9-1, le projet garantit le maintien d’une offre de logements sociaux dont au moins 30 % sont occupés par des ménages dont les ressources sont inférieures ou égales aux plafonds applicables à un logement financé par un prêt locatif aidé d’intégration au sens du 3° du I de l’article 278 sexies du code général des impôts.
" Les loyers ou redevances maximaux ayant ainsi fait l’objet d’une augmentation par avenant ne sont applicables qu’aux nouveaux locataires.
" Un décret en Conseil d'État précise les modalités d'application du présent article, notamment le taux maximal d'augmentation par avenant des loyers et redevances, qui tient compte de l’objectif d’amélioration de la fonctionnalité des logements et de leur performance énergétique. »
Ce que ça change · analyse IA
Autoriser l'augmentation des loyers sociaux pour rénover le bâti ancien, entre nécessité de réhabilitation et risque de perte de l'accessibilité sociale.
Intention : Permettre aux bailleurs sociaux de restaurer la viabilité économique de leur parc ancien et de lutter contre la vacance en assouplissant le plafonnement des loyers, au risque de fragiliser l'accessibilité financière des logements.
L'amendement visait à créer une dérogation au cadre strict des conventions APL pour permettre aux bailleurs sociaux d'augmenter les loyers de logements anciens (plus de 40 ans) en échange de travaux de rénovation énergétique et fonctionnelle. Le texte cherchait à offrir une alternative au dispositif « seconde vie » (trop exigeant techniquement) pour lutter contre la vacance dans les zones rurales ou les villes moyennes. Le rejet de l'amendement, malgré une reconnaissance de l'utilité de la mesure par le Gouvernement, souligne la crainte de voir s'éroder l'offre de logements très sociaux (PLAI) hors des zones déjà carencées, le législateur préférant ne pas ouvrir de brèche permettant une hausse des loyers sans une garantie de maintien de l'offre sociale sur l'ensemble du territoire.
Objet
Cet amendement du groupe socialiste écologiste et républicain propose d'intégrer au texte un dispositif de remise à plat des produits et loyers des logements locatifs sociaux les plus anciens.
Les bailleurs sociaux, en particulier ceux présents dans les petites et moyennes villes, ont besoin de dispositifs incitatifs pour requalifier leur patrimoine, préserver et renforcer sa fonction d’utilité sociale et restaurer la qualité de cette offre locative. L’objectif est de :
- Soutenir l’attractivité et les dynamiques des bassins d’emplois ;
- Garantir l’équilibre social des territoires, qu’ils soient urbains ou ruraux ;
- Rendre des services performants aux personnes – notamment âgées – au contact des équipements et services de proximité ;
- Proposer une offre de logements accessibles, tant du point de vue fonctionnel qu’économique.
Il s’agit aussi de lutter contre la vacance qui touche le parc social dans les zones B2 et C. A titre d’exemple, le bailleur social Périgord Habitat fait état de taux de vacance particulièrement importants pour certains biens immobiliers pourtant situés en plein centre-ville de Périgueux. Un immeuble Art Déco des années 1930 de 59 logements familiaux connaît un taux de vacance de 50 % en raison de performances énergétiques très insatisfaisantes et d’une fonctionnalité devenue obsolète.
Les bailleurs sociaux n’ont pas les moyens financiers d’autofinancer une rénovation lourde de ce type d’immeuble. Et, compte tenu de la qualité d’origine du bâti, le dispositif « seconde vie » qui nécessite d’atteindre une performance énergétique classée A ou B est le plus souvent inatteignable, aussi bien du point de vue patrimonial qu’économique.
Cet amendement propose un dispositif alternatif à la main du Préfet, qui permette, au cas par cas, et en accord avec le Maire, l’adoption d’un avenant à la convention APL. L’objectif est de redonner des marges de manœuvre aux organismes de logements sociaux dans la gestion de leur parc lorsqu’ils sont confrontés à un cumul de difficultés.
Conscient que ce parc ancien, aux loyers les plus faibles, présente un enjeu social particulier, l’amendement propose de conditionner ce dispositif à un ensemble de prérequis :
1. Un patrimoine ancien : seuls les logements achevés depuis au moins quarante ans et dont les prêts aidés ont été remboursés sont visés, correspondant au parc le plus ancien nécessitant une adaptation aux standards contemporains.
2. Un projet global de réhabilitation visant à améliorer la performance énergétique, la fonctionnalité et l’attractivité résidentielle. Concernant la performance énergétique, les exigences seront fixées par décret, mais il sera exigé que les travaux conduisent à une amélioration de celle-ci sans toutefois prétendre à ce qu’ils deviennent A ou B (passage de logements dont le diagnostic de performance énergétique est E ou F vers D ou C).
3. Une préservation de l’offre très sociale dans les communes carencées en logements sociaux au sens du dispositif SRU, avec le maintien d’au moins 30 % de logements équivalents PLAI.
Dans l’octroi des agréments, les préfets veilleront par ailleurs à s’assurer de l’inadéquation de l’ensemble avec les besoins locaux, en s’appuyant notamment sur le taux de vacance.
Les loyers et redevances maximaux des conventions issus des avenants seront fixés par décret et tiendront compte notamment de l’objectif d'amélioration de la fonctionnalité des logements et de leur performance énergétique. Ces nouveaux plafonds seront sans incidence sur les loyers des locataires en place.
Cette mesure est une réponse à la nécessité de réhabiliter et d’améliorer la performance énergétique du patrimoine existant, tout en respectant les impératifs de sobriété foncière. Elle est par ailleurs une solution aux besoins d’attractivité exprimés par les territoires moins denses et ruraux.
Le débat en séance publique (compte rendu)
Séance du 17/06/2025 — 37 interventions · Compte rendu intégral ↗
L’amendement n° 124 rectifié, présenté par M. Mérillou, Mme Artigalas, MM. Redon-Sarrazy, Bouad, Cardon, Michau, Montaugé, Pla, Stanzione, Tissot, Ros, Uzenat, Kanner et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain, est ainsi libellé :
Après l’article 2
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Après l’article L. 353-9-2 du code de la construction et l’habitation, il est inséré un article L. 353-9-2-… ainsi rédigé :
« Art. L. 353-9-2-…. - Dans un objectif de revitalisation d’un territoire rural ou de renouvellement urbain, sous réserve d’un agrément octroyé par le représentant de l’État dans le département, sur demande motivée du bailleur et après avis conforme du maire, les loyers et redevances maximaux des conventions conclues en application de l’article L. 831-1 du présent code peuvent également être augmentés par avenant, lorsque les conditions suivantes sont réunies :
« 1° Les logements concernés sont achevés depuis au moins quarante ans à la date de dépôt de la demande et, lorsqu’ils ont été construits, acquis ou améliorés au moyen de prêts aidés, ces derniers ont été intégralement remboursés ;
« 2° L’avenant s’inscrit dans un projet global de réhabilitation visant à améliorer la performance énergétique, la fonctionnalité et l’attractivité résidentielle des logements ;
« 3° Dans les communes faisant l’objet d’un arrêté au titre de l’article L. 302-9-1, le projet garantit le maintien d’une offre de logements sociaux dont au moins 30 % sont occupés par des ménages dont les ressources sont inférieures ou égales aux plafonds applicables à un logement financé par un prêt locatif aidé d’intégration au sens du 3° du I de l’article 278 sexies du code général des impôts.
« Les loyers ou redevances maximaux ayant ainsi fait l’objet d’une augmentation par avenant ne sont applicables qu’aux nouveaux locataires.
« Un décret en Conseil d’État précise les modalités d’application du présent article, notamment le taux maximal d’augmentation par avenant des loyers et redevances, qui tient compte de l’objectif d’amélioration de la fonctionnalité des logements et de leur performance énergétique. »
La parole est à M. Serge Mérillou.
Cet amendement tend à proposer une remise à plat des produits et loyers des logements locatifs sociaux les plus anciens situés dans les petites et moyennes villes.
Celles-ci ont besoin de dispositifs incitatifs pour requalifier leur patrimoine, en préserver et renforcer la fonction d’utilité sociale et restaurer la qualité de l’offre locative.
Par cet amendement, il s’agit aussi de lutter contre la vacance qui touche le parc social dans les zones B2 et C. À titre d’exemple, le bailleur social Périgord Habitat fait état de taux de vacance particulièrement importants pour certains biens immobiliers pourtant très bien situés, en plein centre-ville de Périgueux. Ainsi, un immeuble Art déco des années 1930 comptant cinquante-neuf logements familiaux connaît un taux de vacance de 50 %, en raison de performances énergétiques très insatisfaisantes et d’un aménagement obsolète, devenu peu fonctionnel.
Cet amendement vise à instaurer un dispositif alternatif, à la main du préfet, lui permettant, au cas par cas et en accord avec le maire, l’adoption d’un avenant à la convention APL. L’objectif est de redonner des marges de manœuvre aux organismes de logements sociaux dans la gestion de leur parc lorsqu’ils sont confrontés à un cumul de difficultés.
Conscient que ce parc ancien, aux loyers les plus faibles, présente un enjeu social particulier, l’amendement tend à conditionner ce dispositif à un ensemble de prérequis.
Premièrement, le dispositif ciblerait le patrimoine ancien : seuls les logements achevés depuis au moins quarante ans et dont les prêts aidés ont été remboursés seraient visés, ce qui correspond au parc le plus ancien nécessitant une adaptation aux standards contemporains.
Deuxièmement, ce parc devra faire l’objet d’un projet global de réhabilitation visant à améliorer la performance énergétique, la fonctionnalité et l’attractivité résidentielle.
Troisièmement, le dispositif sera conditionné à la préservation de l’offre très sociale dans les communes carencées en logements sociaux au sens du dispositif SRU et au maintien d’au moins 30 % de logements équivalents PLAI.
Veuillez conclure, cher collègue.
Cette mesure est une réponse à la nécessité de réhabiliter et d’améliorer la performance énergétique tout en respectant les impératifs de sobriété foncière.
Quel est l’avis de la commission ?
rapporteur. Notre commission sait à quel point les travaux de réhabilitation et de rénovation de logements peuvent être coûteux, en particulier dans le parc ancien. Ils représentent souvent un défi pour des bailleurs dont les marges de manœuvre financières sont réduites.
Plutôt qu’un dispositif de « déconventionnement », vous proposez d’instaurer un mécanisme d’augmentation des loyers et redevances par avenant aux conventions APL. Cette possibilité est en outre assortie d’un agrément du préfet et du respect de trois conditions liées à l’ancienneté des logements, à l’existence d’un projet de réhabilitation et au maintien d’une offre de logements sociaux en PLAI dans les communes carencées.
Cette mesure semble de nature à répondre aux spécificités des territoires en déprise démographique, où les bailleurs sociaux font face à des taux de vacance importants.
Pour autant, ce dispositif présente quelques difficultés, qui appellent une réflexion plus approfondie, notamment pour éviter d’éventuels effets de bord.
La commission émet ainsi un avis de sagesse très réservée sur cet amendement.
Quel est l’avis du Gouvernement ?
ministre. La rénovation du parc social ancien est un enjeu majeur pour favoriser le confort des locataires, la transition énergétique et la remobilisation des logements vacants. La loi de finances pour 2024 a notamment permis la mise en place d’un dispositif de seconde vie, favorisant les réhabilitations lourdes permettant l’atteinte d’un haut niveau de performance énergétique et de sécurité.
Les dispositions de votre amendement complètent la palette des outils à disposition des bailleurs sociaux pour les opérations de réhabilitation qui, pour des raisons techniques, ne pourraient entrer dans ce cadre, tout en apportant des améliorations significatives aux conditions de vie des habitants et à la performance énergétique du bâti.
Pour autant, les dispositions que vous proposez méritent d’être approfondies pour assurer une offre globale de loyers accessibles, en particulier hors des communes carencées où la préservation de 30 % de logements PLAI n’est pas prévue. Il est nécessaire d’affiner le dispositif de cet amendement en prêtant attention à la nécessité de conserver une offre de logements très sociaux satisfaisante.
Vous le savez, sur certaines opérations, on a parfois du mal à travailler sur la reconstitution de l’offre pour des publics prioritaires. C’est pourquoi, tout en étant sensible à cette question, je vous propose de continuer de réfléchir sur le sujet et vous demande de bien vouloir retirer votre amendement.
Monsieur Mérillou, l’amendement n° 124 rectifié est-il maintenu ?
Oui, je le maintiens.
La parole est à Mme Viviane Artigalas, pour explication de vote.
Nous maintenons cet amendement, car le débat est important. Cependant, nous sommes prêts à travailler – notamment M. Mérillou – sur ce sujet essentiel.
Je mets aux voix l’amendement n° 124 rectifié.