Amendement n° 174 Sénat
LOI n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement (1)
Dispositif
Après l'article 2
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :
I. – L’article L. 445‑1 est ainsi rédigé :
« Art. L. 445-1. - 1° Les organismes d‘habitations à loyer modéré mentionnés aux deuxième à cinquième alinéas de l‘article L. 411‑2 concluent avec l’État, représenté par le préfet du département dans lequel se situe le siège de l’organisme, une convention d‘utilité sociale d‘une durée de six ans.
« La convention détermine les engagements de l’organisme s’agissant du nombre annuel de logements qu’il prévoit de mettre en service ou de remettre en service après rénovation ou réhabilitation, dans le parc qu’il gère, sur la base du plan stratégique de patrimoine mentionné à l‘article L. 411‑9. La convention fixe les objectifs annuels de l’organisme en matière de qualité du service rendu aux locataires, en matière de maîtrise des coûts de gestion et en matière de politique sociale et environnementale. Un plan de mise en vente des logements à usage locatif détenus par l’organisme lui est annexé.
« Les communes compétentes pour l‘élaboration du programme local de l‘habitat, les établissements publics de coopération intercommunale mentionnés au vingt‑quatrième alinéa de l‘article L. 441‑1, la Ville de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon, la métropole d‘Aix‑Marseille‑Provence et les départements sont associés à l‘élaboration des conventions d‘utilité sociale relatives aux immeubles situés sur leur territoire.
« 2° En l’absence de convention conclue, l’organisme ne peut pas bénéficier des dérogations prévues au second alinéa de l‘article L. 353‑9‑3 et au dernier alinéa de l‘article L. 442‑1. Le préfet le met en demeure de lui présenter, dans un délai d’un mois, un projet de convention. Au terme de ce délai, sans réponse de la part de l’organisme ou si le projet proposé ne satisfait pas aux dispositions du présent article, le préfet saisit l’agence visée à l’article L. 342‑1.
« 3° Si l’organisme manque à des engagements déterminés par la convention, le préfet le met en demeure de lui présenter, dans un délai d’un mois, un plan d’action de remédiation à ces manquements. Au terme de ce délai, sans réponse de la part de l’organisme ou si les réponses apportées ne permettent pas de satisfaire aux engagements définis dans la convention, le préfet saisit l’agence visée à l’article L. 342‑1 sur le fondement de l’article L. 342‑3.
« Un décret en Conseil d’État précise les modalités d’application du présent article. »
II. – Au a) du 1° de l’article L. 342‑2, après le mot : « applicables » sont insérés les mots : « ainsi que des engagements résultant d’une convention d’utilité sociale ».
III. – Après le deuxième alinéa de l’article L. 342‑3, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« Au plus tard dans les six mois qui suivent sa saisine par un préfet sur le fondement du 2° de l’article L. 445‑1, l’agence nationale de contrôle du logement social propose au ministre chargé du logement d’appliquer une pénalité pécuniaire à l’organisme. Le montant de cette pénalité ne peut excéder 200 € par logement sur lequel l‘organisme détient un droit réel, augmenté du montant de l‘exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont il a, le cas échéant, bénéficié pour une fraction de son patrimoine au cours du dernier exercice connu. Le produit de la pénalité est versé à la Caisse de garantie du logement locatif social.
« Au plus tard dans les douze mois qui suivent sa saisine par un préfet sur le fondement du 3° de l’article L. 445‑1, l’agence nationale de contrôle du logement social établit, dans des conditions qui seront fixées par décret, les manquements de l’organisme à ses engagements déterminés par la convention d’utilité sociale visée au même article. Si, après que l’organisme a été mis en demeure de présenter ses observations, l’agence constate que des manquements, elle propose au ministre du logement d’appliquer à l’organisme une pénalité pécuniaire. Le montant de cette pénalité, proportionné à la gravité des manquements imputables à l’organisme, ne peut excéder 200 € par logement sur lequel l‘organisme détient un droit réel, augmenté du montant de l‘exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont il a, le cas échéant, bénéficié pour une fraction de son patrimoine au cours du dernier exercice connu. Le produit de la pénalité est versé à la Caisse de garantie du logement locatif social. »
IV. – Les conventions d’utilité sociale prévues à l’article L. 445‑1 en cours à la date du 1er juin 2025 continuent à produire leurs effets au plus tard jusqu‘au 30 juin 2027.
V. – Les dispositions des I à III sont applicables aux conventions d’utilité sociale conclues après l‘entrée en vigueur de la présente loi, et au plus tard le 1er juillet 2027.
Ce que ça change · analyse IA
Simplifie les conventions d'utilité sociale (CUS) en les centrant sur des objectifs chiffrés et des sanctions financières plutôt que des retraits de compétences.
Intention : L'objectif est de transformer un outil de contrôle administratif lourd en un levier de pilotage stratégique et coercitif, en remplaçant l'incertitude des sanctions juridiques par la prévisibilité de sanctions financières pour garantir l'exécution des objectifs de production et de rénovation.
L'amendement transforme les CUS, passant de documents administratifs complexes à de véritables contrats de performance. Il réduit la charge de reporting en déléguant le choix des indicateurs à un décret, tout en introduisant un nouveau régime de sanctions : l'ANCOLS peut désormais proposer des pénalités pécuniaires proportionnées aux manquements (plafonnées à 200 € par logement plus l'exonération de taxe foncière). Le rejet de l'ancien système de retrait de compétences, jugé inopérant, au profit d'une logique de sanctions financières montre une volonté de passer d'un contrôle de conformité théorique à un pilotage par les résultats et la sanction économique.
Objet
Le présent amendement vise à rendre les conventions d’utilité sociale (CUS) plus stratégiques et plus simples, en évitant les redondances administratives. Actuellement, ces conventions, conclues entre l’État et les bailleurs sociaux pour six ans, encadrent la mise en œuvre locale de la politique du logement social. Elles jouent un rôle clé en reliant les objectifs nationaux aux actions des bailleurs, notamment en matière de production, de rénovation et d’évolution des loyers. Toutefois, leur contenu s’est complexifié au fil du temps, avec des engagements parfois redondants et des documents pouvant atteindre plusieurs centaines de pages.
Dans un objectif de simplification et d’efficacité, l’amendement propose de recentrer les CUS sur l’essentiel :
‑ il prévoit que les CUS comportent des engagements quantifiés et annualisés portant sur les logements sociaux produits ou rénovés sur la base du plan stratégique de patrimoine (PSP) ;
‑ il intègre des objectifs en matière de qualité du service aux locataires, de maîtrise des coûts de gestion et de politique sociale et environnementale ;
‑ il réduit le nombre d’indicateurs obligatoires pour alléger la charge administrative, qui seront définis dans un décret en Conseil d’État ;
‑ il maintient les dispositions actuelles sur la vente de logements et l’évolution encadrée des loyers.
Par ailleurs, le dispositif de sanctions est simplifié pour être plus réaliste. Plutôt que des retraits de compétences qui n’ont jamais été mis en œuvre, l’Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS) sera saisie en cas de manquement et pourra appliquer des pénalités proportionnées à la gravité des manquements, cette mesure étant précisée par un décret. L’ANCOLS ne pourra être saisie par le préfet que si celui‑ci n’aboutit pas à un accord négocié localement avec les acteurs des territoires.
Enfin, une période transitoire de deux ans est prévue pour assurer une mise en œuvre progressive des nouvelles CUS et assurer la continuité des mesures relatives aux ventes d’une part, à l’évolution des loyers d’autre part.
Le débat en séance publique (compte rendu)
Séance du 17/06/2025 — 139 interventions · Compte rendu intégral ↗
L’amendement n° 174, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :
Après l’article 2
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :
I. – L’article L. 445-1 est ainsi rédigé :
« Art. L. 445-1. - 1° Les organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés aux deuxième à cinquième alinéas de l’article L. 411-2 concluent avec l’État, représenté par le préfet du département dans lequel se situe le siège de l’organisme, une convention d’utilité sociale d’une durée de six ans.
« La convention détermine les engagements de l’organisme s’agissant du nombre annuel de logements qu’il prévoit de mettre en service ou de remettre en service après rénovation ou réhabilitation, dans le parc qu’il gère, sur la base du plan stratégique de patrimoine mentionné à l’article L. 411-9. La convention fixe les objectifs annuels de l’organisme en matière de qualité du service rendu aux locataires, en matière de maîtrise des coûts de gestion et en matière de politique sociale et environnementale. Un plan de mise en vente des logements à usage locatif détenus par l’organisme lui est annexé.
« Les communes compétentes pour l’élaboration du programme local de l’habitat, les établissements publics de coopération intercommunale mentionnés au vingt-quatrième alinéa de l’article L. 441-1, la Ville de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon, la métropole d’Aix-Marseille-Provence et les départements sont associés à l’élaboration des conventions d’utilité sociale relatives aux immeubles situés sur leur territoire.
« 2° En l’absence de convention conclue, l’organisme ne peut pas bénéficier des dérogations prévues au second alinéa de l’article L. 353-9-3 et au dernier alinéa de l’article L. 442-1. Le préfet le met en demeure de lui présenter, dans un délai d’un mois, un projet de convention. Au terme de ce délai, sans réponse de la part de l’organisme ou si le projet proposé ne satisfait pas aux dispositions du présent article, le préfet saisit l’agence visée à l’article L. 342-1.
« 3° Si l’organisme manque à des engagements déterminés par la convention, le préfet le met en demeure de lui présenter, dans un délai d’un mois, un plan d’action de remédiation à ces manquements. Au terme de ce délai, sans réponse de la part de l’organisme ou si les réponses apportées ne permettent pas de satisfaire aux engagements définis dans la convention, le préfet saisit l’agence visée à l’article L. 342-1 sur le fondement de l’article L. 342-3.
« Un décret en Conseil d’État précise les modalités d’application du présent article. »
II. – Au a) du 1° de l’article L. 342-2, après le mot : « applicables » sont insérés les mots : « ainsi que des engagements résultant d’une convention d’utilité sociale ».
III. – Après le deuxième alinéa de l’article L. 342-3, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :
« Au plus tard dans les six mois qui suivent sa saisine par un préfet sur le fondement du 2° de l’article L. 445-1, l’agence nationale de contrôle du logement social propose au ministre chargé du logement d’appliquer une pénalité pécuniaire à l’organisme. Le montant de cette pénalité ne peut excéder 200 € par logement sur lequel l’organisme détient un droit réel, augmenté du montant de l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont il a, le cas échéant, bénéficié pour une fraction de son patrimoine au cours du dernier exercice connu. Le produit de la pénalité est versé à la Caisse de garantie du logement locatif social.
« Au plus tard dans les douze mois qui suivent sa saisine par un préfet sur le fondement du 3° de l’article L. 445-1, l’agence nationale de contrôle du logement social établit, dans des conditions qui seront fixées par décret, les manquements de l’organisme à ses engagements déterminés par la convention d’utilité sociale visée au même article. Si, après que l’organisme a été mis en demeure de présenter ses observations, l’agence constate que des manquements, elle propose au ministre du logement d’appliquer à l’organisme une pénalité pécuniaire. Le montant de cette pénalité, proportionné à la gravité des manquements imputables à l’organisme, ne peut excéder 200 € par logement sur lequel l’organisme détient un droit réel, augmenté du montant de l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont il a, le cas échéant, bénéficié pour une fraction de son patrimoine au cours du dernier exercice connu. Le produit de la pénalité est versé à la Caisse de garantie du logement locatif social. »
IV. – Les conventions d’utilité sociale prévues à l’article L. 445-1 en cours à la date du 1er juin 2025 continuent à produire leurs effets au plus tard jusqu’au 30 juin 2027.
V. – Les dispositions des I à III sont applicables aux conventions d’utilité sociale conclues après l’entrée en vigueur de la présente loi, et au plus tard le 1er juillet 2027.
La parole est à Mme la ministre.
ministre. Par cet amendement, le Gouvernement défend la volonté de réformer et de simplifier en profondeur les conventions d’utilité sociale (CUS) afin de les rendre plus stratégiques, lisibles et efficaces.
Aujourd’hui, ces conventions sont devenues trop complexes, ce qui nuit à leur portée opérationnelle. Elles doivent redevenir un outil de pilotage clair, centré sur les résultats et l’amélioration concrète du service rendu aux locataires.
L’amendement tend donc à recentrer les conventions d’utilité sociale sur des objectifs annuels chiffrés réalistes en matière de production, de rénovation et de réhabilitation.
En outre, cet amendement vise à intégrer aux CUS des engagements sur la qualité de service, la gestion, la transition écologique et la mission sociale des bailleurs, ainsi qu’à réduire la lourdeur administrative grâce à un nombre limité d’indicateurs fixés par décret.
Il s’agit d’une réforme de simplification attendue qui donnera aux CUS un véritable rôle de contrats de performance territorialisés du logement social. Je vous propose donc de soutenir cette proposition.
Le sous-amendement n° 224, présenté par Mme Noël et M. Cambier, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :
Amendement n° 174
1° Alinéa 5
Remplacer les mots :
l’État, représenté par le préfet du
par les mots :
le représentant de l’État dans le
2° Alinéa 6
a) Première phrase
Remplacer les mots :
engagements de l’organisme s’agissant du nombre annuel de logements qu’il
par les mots :
objectifs de production annuels de logements que l’organisme
et les mots :
ou de remettre en service après rénovation ou réhabilitation, dans le
par les mots :
ainsi que les objectifs de rénovation ou de réhabilitation de logements que ce même organisme prévoit de réaliser au sein du
b) Deuxième phrase :
Après le mot :
fixe
insérer le mot :
également
3° Alinéa 7
Compléter cet alinéa par trois phrases ainsi rédigées :
Ils sont signataires des conventions d’utilité sociale conclues par les organismes qui leur sont rattachés. Ils peuvent être signataires, à leur demande, des conventions d’utilité sociale des organismes disposant d’un patrimoine sur leur territoire. Toutefois, dans ce dernier cas, l’absence de signature de la convention d’utilité sociale par l’établissement public de coopération intercommunale, la commune de Paris, l’établissement public territorial, la métropole de Lyon, la métropole d’Aix-Marseille-Provence ou le département ne fait pas obstacle à sa conclusion.
4° Après l’alinéa 7
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
« Par dérogation au troisième alinéa du présent article, lorsqu’un établissement de coopération intercommunale à fiscalité propre est reconnu autorité organisatrice de l’habitat dans les conditions prévues à l’article L. 301-5-1-3, il est signataire des conventions d’utilité sociale des organismes possédant au moins 5 % des logements du parc social situé dans son ressort territorial. Il peut renoncer à être signataire de cette convention d’utilité sociale, selon des modalités définies par décret.
5° Alinéa 8
Remplacer les deux occurrences du mot :
préfet
par les mots :
représentant de l’État dans le département
6° Alinéa 9
a) Première phrase
Remplacer les mots :
manque à des engagements
par les mots :
ne réalise pas les objectifs annuels de production, de rénovation ou de réhabilitation de logements
et le mot :
préfet
par le mot :
représentant de l’État dans le département
b) Seconde phrase
Remplacer les mots :
de satisfaire aux engagements
par les mots :
d’atteindre les objectifs annuels de production, de rénovation ou de réhabilitation
et le mot :
préfet
par les mots :
représentant de l’État dans le département
7° Alinéa 11
Remplacer les mots :
des engagements résultant d’une
par les mots :
la réalisation des objectifs annuels de production, de rénovation ou de réhabilitation des logements déterminés par la
8° Alinéa 13
Supprimer les mots :
par un préfet
9° Alinéa 14
a) Première phrase
i) Supprimer les mots :
par un préfet
et les mots :
qui seront
ii) Remplacer les mots :
engagements
par les mots :
objectifs annuels de production, de rénovation ou de réhabilitation
b) Deuxième phrase
Après le mot :
manquements
insérer les mots :
graves lui sont exclusivement imputables
c) Troisième phrase
Remplacer les mots :
sur lequel l’organisme détient un droit réel
par les mots :
pour lequel l’objectif annuel de production, de rénovation ou de réhabilitation n’a pas été atteint
10° Alinéa 15
Après la référence :
L. 445-1
insérer les mots :
du code de la construction et de l’habitation
11° Alinéa 16
Après la référence :
III
insérer les mots :
du présent article
12° Compléter cet amendement par un paragraphe ainsi rédigé :
…. - Les premier et deuxième alinéas de l’article L. 445-2 du code de la construction et de l’habitation sont supprimés.
La parole est à M. le rapporteur, pour présenter ce sous-amendement et donner l’avis de la commission sur l’amendement n° 174 du Gouvernement.
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rapporteur. Comme l’a indiqué Mme la ministre, les organismes HLM alertaient dès la fin de l’année dernière sur les difficultés du calendrier de renouvellement des CUS, dont la grande majorité arrive à échéance le 30 juin prochain. Leur prolongation est nécessaire afin d’éviter, notamment, une regrettable situation de blocage des ventes HLM et des dérogations aux plafonds de loyer.
La simplification et la prolongation des effets des CUS actuelles jusqu’en 2027 sont donc bienvenues.
Toutefois, madame la ministre, simplification ne doit pas être synonyme de mise à l’écart des collectivités. Cela irait totalement à rebours de l’ADN de notre chambre haute et serait contre-productif.
Il est indispensable de maintenir la signature des collectivités lorsque les CUS concernent les offices publics de l’habitat (OPH) qui leur sont rattachés. Il en va de même pour l’association des autorités organisatrices de l’habitat (AOH), lesquelles, je le rappelle, découlent d’un amendement sénatorial à la loi 3DS de 2022.
Par ailleurs, madame la ministre, si nous partageons le souhait du Gouvernement de proposer des sanctions plus réalistes qu’un brutal retrait d’agrément, il nous semble important de prévoir un plafond de pénalités qui soit proportionné au manquement poursuivi.
Pour ces deux raisons, la commission propose un sous-amendement, qui opère principalement deux modifications.
D’une part, il réintroduit la signature des CUS par les collectivités, conformément au droit existant.
D’autre part, il fixe le plafond de pénalités en cas de non-respect des engagements à 200 euros. Mais plutôt que de prendre en compte tous les logements sur lesquels l’organisme détient des droits réels, ne seraient pris en compte que les logements concernés par les manquements. C’est une question de proportionnalité.
La commission émet donc un avis favorable sur l’amendement du Gouvernement, sous réserve de l’adoption du sous-amendement n° 224 ; à défaut, elle y serait défavorable.
Quel est l’avis du Gouvernement sur le sous-amendement de la commission ?
ministre. Monsieur le rapporteur, votre sous-amendement vise à permettre aux collectivités territoriales compétentes d’être signataires des conventions d’utilité sociale.
J’entends le souhait d’associer étroitement les collectivités au-delà de ce qui est prévu par le texte. Si votre proposition ne semble pas aller complètement dans le sens d’une simplification, je la comprends : pour avoir moi-même longtemps siégé dans cette assemblée, je reconnais tout le sens et l’intérêt de cette démarche.
Vous proposez également de remplacer la notion d’engagement par celle d’objectifs annuels de production, de rénovation ou de réhabilitation de logements. Cette proposition peut également s’entendre, de même que les autres aménagements rédactionnels qui me semblent globalement cohérents avec l’esprit que le Gouvernement a souhaité donner à la démarche de simplification des CUS.
Le Gouvernement émet donc un avis favorable sur le sous-amendement n° 224.
Je mets aux voix le sous-amendement n° 224.
(Le sous-amendement est adopté.)
Je mets aux voix l’amendement n° 174, modifié.