Amendement n° 152

Avis défavorable.L’idée est de transposer le dispositif prévu dans la proposition de loi de Romain Daubié visant à faciliter la transformation des bureaux en logements, pour l’appliquer aux friches commerciales. Il s’agit non d’ouvrir les terrains des ZAE à la spéculation, mais de permettre aux maires qui souhaitent réaliser un projet de logement de gagner du temps – entre six et trente mois – sur les délais. En l’état actuel du droit, ces transformations sont possibles mais très longues, puisqu’il faut introduire le changement de destination dans le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI). La procédure accélérée ne concernera que des projets de logements sur des friches commerciales qui ont été depuis longtemps absorbées dans les enveloppes urbaines, et dont les terrains ont de toute façon vocation à être convertis – c’est cohérent avec les documents et cela correspond à la volonté des maires. Beaucoup de collègues peuvent témoigner de la pertinence et de l’intérêt de cette disposition.

Quel est l’avis du gouvernement ?

Cette mesure est strictement limitée au périmètre des ZAE et à la création de logements. On n’imagine pas un instant que les collectivités souhaiteront implanter des logements au milieu de zones industrielles en activité. Les communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) responsables pour délivrer ces dérogations devront motiver leurs choix. Je suis d’ailleurs ouverte à ce que la rédaction soit complétée dans le cadre de la navette parlementaire. On compte de nombreuses ZAE commerciales obsolètes, vieillissantes, avec beaucoup de terrains vacants, complètement intégrées dans la ville et bien desservies par le réseau de transports. Dans ces zones-là, il est très pertinent de faciliter le recyclage foncier au bénéfice du logement. Faisons confiance aux élus, qui savent identifier les cas dans lesquels ces dérogations seront utiles et pertinentes !Avis défavorable.

La parole est à M. Mickaël Cosson.

La possibilité de construire des logements au-dessus de commerces n’a rien de surprenant ni de nouveau. Regardez les centres-villes, vous constaterez que nos ancêtres savaient construire des commerces compatibles avec des logements, dans une logique de sobriété foncière que nous avons perdue avec l’apparition de documents de planification qui ont juxtaposé des zones dédiées chacune à une fonction, et de plus en plus éloignées les unes des autres. C’est cela qui a fait de la voiture le mode de transport privilégié. Introduire de la souplesse permettrait de retrouver cet esprit de sobriété et de bon sens.

La parole est à M. Pierre Pribetich, pour soutenir l’amendement no 85.

Il vise à permettre à l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire d’étendre la servitude de résidence principale, instaurée par la loi Echaniz-Le Meur – loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, ou loi « anti-Airbnb » –, aux logements autorisés dans le cadre de cette dérogation.

Quel est l’avis de la commission ?

Avis très favorable. Nous avons déjà évoqué ce type de dispositions dans le cadre de la loi « anti-Airbnb ». La mesure contribuerait à garantir que les logements qui verront le jour dans le cadre de cette dérogation seront bien destinés à l’habitation, au service de la population des territoires concernés.

Quel est l’avis du gouvernement ?

Même avis.

La parole est à M. Pierre Cazeneuve.

Je soutiens cet amendement, qui va dans le bon sens.Pour rebondir sur les propos de Mickaël Cosson, on parle en effet de la dynamique commerciale de nos communes et des transformations qu’elle a imprimées au tissu urbain. J’avais déposé un amendement en commission, puis en séance, pour élargir le droit de préemption des conseils municipaux et des maires s’agissant des cellules commerciales. Ce droit est indispensable dans le cadre de la politique de dynamisation commerciale des centres-villes – voilà vingt ans que le maire de Rueil-Malmaison, Patrick Ollier, avait défendu l’amendement qui l’a instauré. Cependant, les propriétaires des cellules commerciales détournent la loi en formant des sociétés civiles immobilières (SCI), qui empêchent les élus d’exercer ce droit pour redynamiser les centres-villes en y maintenant des commerces. Mon amendement a malheureusement été retoqué au titre de l’article 40, et je peux le comprendre ; pouvez-vous, madame la ministre, travailler la question avec vos services pour que nous puissions avancer sur ce point au Sénat, dans le cadre de la navette ? Il y va de la dynamique commerciale de nos centres-villes, notamment dans le contexte des zones d’aménagement concerté (ZAC).

La parole est à Mme la ministre.

Merci, monsieur Cazeneuve, d’appeler l’attention de l’hémicycle sur ce sujet, dont nous avons déjà débattu ! Comme vous, j’ai entendu parler des opérations de cession de parts de société, qui visent à faire échapper les biens immobiliers qui y sont logés au droit de préemption des collectivités. En effet, s’il y a vente non du bien au sens propre, mais uniquement de parts, le droit de préemption ne s’applique pas. C’est un contournement inquiétant, que dénoncent des élus, car le droit de préemption est un levier important pour la maîtrise foncière des collectivités, notamment au service de projets d’équipement public, de logement social ou de revitalisation des commerces de centre-ville.L’Assemblée nationale avait été, il y a quelques années, à l’initiative d’une proposition de loi tendant à réguler ces cessions de parts de société lorsqu’elles contournaient le droit de préemption des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) ; un travail identique reste à mener pour les biens immobiliers. Je vous remercie de le souligner, mais il faut veiller à bien cibler l’encadrement législatif. En effet, on ne peut pas contrôler chaque cession d’actions, notamment lorsque cela n’emporte pas de transfert de la propriété pleine et entière des biens ou lorsque la préemption porte sur une seule partie d’un bien.S’agissant des SCI qui détiennent des locaux commerciaux, il faudrait affiner la rédaction de l’amendement que vous aviez proposé. Je souhaite que nous le travaillions ensemble dans les semaines qui viennent, pour avancer sur ce sujet important. Je suis ouverte à la coopération pour aboutir à une disposition qui permette de régler l’affaire.

Bravo !

Je mets aux voix l’amendement no 85.

Voici le résultat du scrutin :        Nombre de votants                        99        Nombre de suffrages exprimés                98        Majorité absolue                        50                Pour l’adoption                70                Contre                28

La parole est à M. Jean-Luc Warsmann, pour soutenir l’amendement no 22, qui fait l’objet d’un sous-amendement.

Nous ne construisons pas assez de logements étudiants en France. L’amendement vise à encourager leur construction en permettant aux maires de bénéficier de dérogations au plan local d’urbanisme pour signer des permis de construire. Cela permettra de faire baisser les loyers et d’assurer l’égalité des chances.

Le logement étudiant est une question importante partout en France, particulièrement dans les capitales régionales et les villes universitaires. On ne peut donc qu’être d’accord avec la mesure proposée par le président Warsmann, mais je souhaite que la possibilité de déroger aux règles d’urbanisme pour construire des logements étudiants respecte une condition : les résidences doivent être socialement accessibles et respecter un plafond de loyer fixé par décret. À défaut, nous verrons se multiplier des résidences telles que nous en connaissons déjà, avec des services inaccessibles financièrement aux étudiants aux revenus les plus faibles.Nous proposons donc de sous-amender l’amendement pour y faire apparaître la notion de résidence socialement accessible et respectant un plafond de loyer fixé par décret, ce qui permettra de réguler le marché et d’éviter l’explosion des résidences pour les étudiants, puisqu’elles constituent un produit de placement. J’appelle toute la gauche à soutenir ce sous-amendement en faveur des résidences pour étudiants à loyers modérés. (Applaudissements sur quelques bancs du groupe SOC.)

Quel est l’avis de la commission sur l’amendement et le sous-amendement ?

Avis favorable sur l’amendement de Jean-Luc Warsmann, car nous avons effectivement besoin d’augmenter l’offre de logements étudiants, en espérant que cela permettra de faire baisser les prix des loyers.Je m’en remets à la sagesse de l’Assemblée sur le sous-amendement. Si la préoccupation de M. Pribetich est légitime, je redoute que la mesure qu’il propose ne restreigne la portée de l’amendement. Je suis donc réservé sur le sous-amendement, que nous avons découvert il y a quelques heures.

Quel est l’avis du gouvernement ?

Monsieur Warsmann, votre amendement est d’autant plus important que le premier ministre a indiqué, dans sa déclaration de politique générale, que le logement étudiant était une priorité. Ce sujet nous préoccupe tous : la France compte 2,9 millions d’étudiants et l’offre est déficitaire de 250 000 logements environ. Avec l’ensemble des acteurs, nous travaillons à relancer les constructions de logements étudiants. Il y a à peine deux jours, nous étions au Printemps des territoires avec mon collègue Philippe Baptiste, ministre chargé de l’enseignement supérieur et de la recherche. La Banque des territoires a annoncé un engagement de 5 milliards d’euros pour accompagner la production de logements étudiants.Votre amendement prévoit une possibilité de dérogation à la main des collectivités pour autoriser les projets de logements étudiants. Cette mesure me semble équilibrée et de nature à répondre de manière proportionnée à un besoin exceptionnel. Elle viendra compléter les outils et les solutions indispensables. Nous allons déployer une stratégie avec tous les préfets de région, les présidents d’université, les rectorats et les présidents des centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires (Crous). Tout le monde est mobilisé avec les opérateurs du logement pour agir concrètement et dérouler un plan d’action. J’invite donc l’Assemblée à soutenir l’amendement.Quant au sous-amendement, compte tenu des besoins et comme qui peut le plus peut le moins, je souhaite que tous les logements étudiants soient concernés par la disposition. Certes, des logements à loyer modéré et accessibles sont nécessaires, mais nous avons aussi besoin de logements libres, car la demande est massive – il serait dommage de la limiter. Avec les opérateurs de logements sociaux, nous voulons être au rendez-vous pour tous les étudiants, notamment ceux dont les revenus sont modestes. Je vous invite donc à retirer votre sous-amendement, monsieur Pribetich.

Monsieur Pribetich, souhaitez-vous retirer votre sous-amendement ?

Non, madame la présidente. Je le maintiens non en raison d’un ego démesuré ni par orgueil, mais parce que si vous ne créez pas les conditions de l’accès financier au logement, des marchands de sommeil se précipiteront dans les villes universitaires pour profiter de la manne d’étudiants qui n’ont pas les moyens de se loger dans les résidences aux loyers mensuels de 600 à 700 euros. Je souhaite donc qu’une réflexion soit conduite sur le sujet.Pour avoir été professeur des universités pendant quarante ans, je sais combien la précarité des étudiants est réelle en France. Il est indispensable de construire des logements à loyer modéré et accessibles pour les étudiants. (Applaudissements sur quelques bancs du groupe SOC.)

La parole est à Mme Claire Lejeune.

Nous partageons bien sûr votre préoccupation concernant le logement des étudiants. Nous nous étonnons, en revanche, qu’un sous-amendement visant à préciser que ces logements doivent être à loyer modéré et accessibles rencontre un si faible soutien.

Eh oui !

Nous nous étonnons aussi que l’on ne s’attaque pas à la question des logements vacants dans les grandes villes et qu’aucune politique ne soit menée contre les plateformes comme Airbnb qui freinent l’accès au logement des étudiants. Nous nous étonnons enfin qu’aucune politique ne soit conduite pour assurer à ceux-ci un niveau de vie correct. (Applaudissements sur les bancs du groupe LFI-NFP.) Faut-il rappeler que les étudiants ne parviennent plus non seulement à se loger, mais même à se nourrir ?Je vois donc une certaine hypocrisie dans les positions exprimées par le gouvernement. Nous soutiendrons le sous-amendement de M. Pribetich, qui a appelé la gauche à se réunir. Pour ma part, j’appelle la gauche à voter contre l’article 2, qui contient des dispositions très graves. (Applaudissements sur les bancs du groupe LFI-NFP.) Par vos votes et par l’adoption de l’amendement de M. Jeanbrun, qui crée un dispositif dangereux, vous avez permis qu’une brèche soit ouverte. Chers camarades socialistes, je vous invite à revoir votre position sur l’article. Vous allez créer une situation catastrophique pour les RHVS. (Applaudissements sur les bancs du groupe LFI-NFP.)

Elle raconte n’importe quoi ! (Protestations sur quelques bancs du groupe LFI-NFP.)

La parole est à M. Frédéric-Pierre Vos.

Je ressens un certain malaise dans cette discussion. L’amendement concerne des règles d’urbanisme, mais notre débat a porté jusqu’ici sur la construction de logements sociaux adaptés aux étudiants, que chacun appelle de ses vœux. Vouloir construire des logements sociaux, vouloir que les étudiants puissent se loger, c’est très bien, mais l’amendement prévoit d’autoriser une dérogation à une règle administrative, ce qui n’est pas du tout la même chose !J’ai du mal à comprendre comment et pourquoi un règlement d’urbanisme qui permet la construction de logements en ville ne pourrait pas permettre la construction de logements pour les étudiants. Il n’existe aucune restriction en la matière.

On ne comprend rien !

Derrière cet amendement, n’y aurait-il pas un petit chat qu’on ne voit pas et dont on ne parle pas ? La mesure proposée n’est-elle pas destinée, en réalité, à remplacer les chambres d’étudiant par des logements pour des personnes qui ne sont pas des étudiants ?

C’est-à-dire ? Allez au bout de votre idée !

La parole est à M. Charles Sitzenstuhl.

Cet amendement est intéressant parce qu’il vise à pallier une carence des pouvoirs publics en matière de logements étudiants – la ministre l’a reconnu à demi-mot dans son intervention. Depuis des décennies, nous ne construisons pas assez de logements étudiants relevant du secteur public. Chaque Crous fait ce constat. On peut donc comprendre l’amendement de M. Warsmann comme un recours au marché, d’où la nécessité d’assouplir les règles pour les maires afin de leur permettre de lancer la construction de logements à usage exclusif des étudiants.De ce point de vue, le sous-amendement pose un véritable problème. L’amendement vise des opérations privées, qu’il paraît difficile d’entraver. Vous savez que tout montage privé s’appuie sur des objectifs…

De rentabilité !

Exactement. L’amendement est clair : il cible les acteurs privés et non les Crous ou les logements étudiants du ressort de la puissance publique. Si le sous-amendement est adopté et si les loyers des résidences sont plafonnés, le risque est qu’il ne se passe rien du tout. Votre intention est louable, collègues socialistes, mais la question de loyers abordables pour les étudiants concerne en réalité les Crous et n’a rien à voir avec cet amendement.

Vous êtes de droite !

Je vois une autre difficulté à ce sous-amendement : comment, sur le plan opérationnel, fixer les plafonds des loyers ? Les villes universitaires ne sont pas seulement les capitales régionales, mais aussi des villes moyennes et des sous-préfectures, qui, par capillarité, accueillent aussi des étudiants. La mesure proposée n’est pas opérationnelle. Je ne voterai donc pas le sous-amendement. (Exclamations sur les bancs du groupe LFI-NFP.)

Voici le résultat du scrutin :        Nombre de votants                        128        Nombre de suffrages exprimés                125        Majorité absolue                        63                Pour l’adoption                45                Contre                80

Je mets aux voix l’amendement no 22.

Voici le résultat du scrutin :        Nombre de votants                        132        Nombre de suffrages exprimés                130        Majorité absolue                        66                Pour l’adoption                66                Contre                64

Je mets aux voix l’article 2, tel qu’il a été amendé.

Voici le résultat du scrutin :        Nombre de votants                        123        Nombre de suffrages exprimés                111        Majorité absolue                        56                Pour l’adoption                66                Contre                45

Nous en venons aux amendements portant article additionnel après l’article 2. Je suis saisie de deux amendements, nos 6 et 10, pouvant être soumis à une discussion commune. La parole est à M. Lionel Causse, pour soutenir l’amendement no 6.

L’intensification des usages des bâtiments existants est une stratégie efficace pour répondre aux besoins de logements et d’espaces pour l’économie sociale et solidaire sans recourir à la construction de nouveaux bâtiments. Le droit de l’urbanisme doit être adapté pour permettre une utilisation plus flexible et diversifiée des espaces bâtis.Cet amendement vise à favoriser une utilisation plus intensive et diversifiée des espaces existants en permettant l’ajout de destinations additionnelles ou accessoires. Il répond à la volonté de la proposition de loi de faciliter la transformation des bureaux en logements et d’encourager une utilisation plus flexible des espaces bâtis.

La parole est à M. Emmanuel Grégoire, pour soutenir l’amendement no 10.

Il est proche de celui de Lionel Causse, mais je n’en suis pas étonné ! (Sourires.)En tant qu’ancien adjoint à l’urbanisme, je peux témoigner de la perte d’efficacité en matière d’utilisation de l’immobilier, au cours de la journée, au cours du cycle de vie du bâtiment et du point de vue de la différenciation des usages.Tel qu’il est actuellement rédigé, le code de l’urbanisme comporte, il est vrai, des rigidités très difficiles à surmonter, pénalisant aussi bien le multi-usage que les occupations intercalaires. Ces deux amendements, différents dans leur forme mais proches sur le fond, visent à introduire un peu d’agilité en faveur du multi-usage bâtimentaire. Je rappelle une donnée simple : en moyenne, un bâtiment n’est utilisé que 20 % de la journée, ce qui signifie qu’il pourrait l’être autrement pendant les 80 % du temps restant.

Quel est l’avis de la commission ?

J’émettrai un avis favorable. Les exposés que nous venons d’entendre étaient parfaitement clairs. Il importe que des possibilités de mixité fonctionnelle aillent au-delà de ce qui est déjà prévu : elles doivent être fixées à l’avance, la destination des bâtiments étant déterminée dès l’étape de la construction, et exigent un enrichissement des documents d’urbanisme, ce qui suppose une procédure beaucoup plus lourde. Pour tenir compte des réalités qu’il nous faut affronter dans plusieurs territoires, ces amendements, qui, en réalité, ne sont pas tout à fait identiques, me semblent bienvenus.

Quel est l’avis du gouvernement ?

Pour ma part, je m’en remettrai à la sagesse de l’Assemblée. Alors que nous cherchons à promouvoir une utilisation plus diversifiée, du moins plus intensive, des espaces et à exploiter toutes les possibilités d’optimisation qui s’offrent à nous, nous ne pouvons regarder de telles propositions qu’avec bienveillance.

Je suis saisie de plusieurs demandes de scrutin public : sur l’amendement no 39, par le groupe Ensemble pour la République ; sur le sous-amendement no 153, par le groupe Socialistes et apparentés ; et sur l’amendement no 19, par le groupe Rassemblement national.Ces scrutins sont annoncés dans l’enceinte de l’Assemblée nationale.La parole est à Mme Marie Lebec, pour soutenir l’amendement no 39.

Cet amendement reprend des dispositions élaborées dans le cadre du projet de loi relatif au développement de l’offre de logements abordables, défendu par Guillaume Kasbarian, alors ministre du logement.Il répond à un constat : de nombreux secteurs et quartiers de nos territoires accueillant des centres commerciaux, des activités économiques, mais également des zones pavillonnaires ont été développés de façon non organisée, sans réflexion d’ensemble, ce qui a entraîné une importante consommation d’espace, en particulier en périphérie des communes. Il n’est pas toujours facile aux élus de réaménager ces secteurs, en particulier les zones pavillonnaires, dont chaque parcelle appartient à un propriétaire différent.L’enjeu est d’inciter les acteurs des territoires à envisager les zones pavillonnaires existantes et les ZAE comme des espaces de projets à valoriser. C’est pourquoi l’amendement tend à introduire la possibilité de fixer au sein du PLU des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) spécifiques, visant au renouvellement urbain dans les zones pavillonnaires et dans les ZAE. Il prévoit par ailleurs un assouplissement des modifications des documents du lotissement et crée un nouvel outil d’aménagement, l’opération de transformation urbaine (OTU), ayant vocation à être mise en œuvre dans les zones pavillonnaires et commerciales couvertes par ces nouvelles OAP.

La parole est à M. Pierre Pribetich, pour soutenir le sous-amendement no 153.

Il vise à garantir que ces opérations de lotissement, souvent profitables pour les promoteurs, tiennent compte des besoins d’évacuation des déchets, d’adduction d’eau et d’approvisionnement énergétique. Si l’on entreprend de reconstruire la ville sur elle-même – dans les zones pavillonnaires –, il convient de s’assurer que les réseaux existants pourront supporter la densification de l’espace et desservir un nombre de logements éventuellement beaucoup plus important que prévu lors du dépôt des documents relatifs à la réalisation de l’opération pavillonnaire initiale.L’accroissement de la capacité de ces réseaux pouvant être complexe, je souhaite écarter le risque que les coûts en incombent finalement aux collectivités locales.

Quel est l’avis de la commission ?

J’émettrai un avis favorable sur l’amendement. Partout en France, existent des zones pavillonnaires méritant d’être requalifiées, du point de vue tant de la rénovation énergétique que de la planification urbaine. Compte tenu de l’importance de ces zones, il est indispensable de se doter des moyens de les accompagner dans leur évolution. Comme toujours dans l’histoire de l’urbanisme en France, cela suppose que l’on crée des outils spécifiques pour parer à l’empilement des normes et des contraintes en rendant aux maires une partie des prérogatives dont ils disposaient à l’époque de l’aménagement et dont l’administration les a méthodiquement privés depuis lors. Le concept que vous défendez me semble donc très positif.Sur le sous-amendement, mon avis sera également favorable. Les maires et les anciens maires qui siègent ici savent bien que la mise en logements ou en habitations d’un quartier entraîne des coûts significatifs du fait de son impact considérable sur les réseaux. Dans le cadre d’une opération globale, ces coûts doivent être intégrés et prévus dès l’origine. Faute de quoi, nous nous exposerions, habitants et élus, à des surprises fort désagréables.

Quel est l’avis du gouvernement ?

Nous sommes bien sûr très favorables à l’amendement de Mme Lebec. En effet, comme l’a rappelé notre rapporteur, les zones pavillonnaires ou d’activité économique en fin de cycle de vie nécessitent que nous nous attelions à de nombreux projets de requalification. Les collectivités le savent bien, qui déploient des outils innovants pour accompagner ces mutations urbaines, prenant des initiatives comme celle de l’opérateur Grand Paris aménagement (GPA) dans la commune de Houilles – il existe bien d’autres exemples.L’outil que vous proposez d’employer dans ces zones, l’OAP, est très pertinent pour fixer des orientations douces, souples, qui s’imposent aux porteurs de projets sans figer à l’excès l’évolution de la ville. Le lancement d’une OTU permettra de donner une cohérence à l’ambition que nourrissent les collectivités et les opérateurs, tout en assurant sa lisibilité.Quant au sous-amendement, nous y sommes aussi favorables. Conformément à l’esprit du texte, il tend en effet à faire évoluer les lotissements et les ZAE à l’initiative des collectivités concernées, lorsque les conditions sont remplies.

La parole est à M. Mickaël Cosson.

Je tenais à apporter une précision concernant la proposition de notre collègue Pierre Pribetich : dans le cadre de l’instruction d’une autorisation d’urbanisme, l’instructeur est tenu de consulter les services concessionnaires – en ce qui concerne l’énergie, l’eau potable et les eaux usées –, de sorte que le permis de construire ou d’aménager peut déjà être refusé si le terrain à bâtir est insuffisamment desservi. Le sous-amendement me semble donc satisfait.

Je mets aux voix le sous-amendement no 153.

Voici le résultat du scrutin :        Nombre de votants                        118        Nombre de suffrages exprimés                106        Majorité absolue                        54                Pour l’adoption                64                Contre                42

Je mets aux voix l’amendement no 39, tel qu’il a été sous-amendé.

Voici le résultat du scrutin :        Nombre de votants                        128        Nombre de suffrages exprimés                128        Majorité absolue                        65                Pour l’adoption                66                Contre                62

La parole est à M. François Jolivet, pour soutenir l’amendement no 19.

L’amendement no 19 a d’abord pour objet d’appeler l’attention de mes collègues députés sur l’inexécution des programmes locaux de l’habitat (PLH) dans les PLUI. Vous savez que le document programmatique est constitué d’une série de documents à la main des élus : le schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires (Sraddet), le schéma de cohérence territoriale (Scot), le PLH et le PLUI.Au terme de l’exécution du PLUI, avant une éventuelle révision ou modification, il apparaît que les orientations du PLH ne sont jamais respectées : par exemple, sur une parcelle qui pourrait accueillir jusqu’à cent logements, en construisant, comme cela est possible, des bâtiments de cinq étages, on ne peut, au terme de l’instruction, construire que sur deux étages. Si l’on ajoute que la mise en œuvre de l’objectif zéro artificialisation nette (ZAN) rendra les terrains à bâtir de plus en plus rares, on risque d’aggraver encore la crise du logement.Il est donc nécessaire de modifier les règles d’urbanisme. Là où elles disposent qu’on peut construire des bâtiments ayant jusqu’à quatre étages, il conviendrait de préciser qu’ils doivent compter au moins quatre étages. D’autre part, les communes dont les documents d’urbanisme prévoient une densité à atteindre obligatoirement sont pénalisées par rapport à celles dont les documents n’imposent qu’une hauteur à ne pas dépasser – et, à la fin, alors que le document programmatique PLH prévoyait que telle parcelle accueille 1 000 logements en cinq ans, on s’aperçoit qu’une fois les terrains effectivement aménagés et lotis, elle n’en compte que 240.

Quel est l’avis de la commission ?

Bien que l’argument de la densification soit parfaitement recevable et qu’il soit souhaitable que nous allions dans cette direction, respecter la décision souveraine des maires et les prérogatives qu’exercent les élus ne l’est pas moins. Les PLUI tels qu’ils ont été adoptés partout en France fixent des maximums à ne pas dépasser ; en changer la portée risquerait de bloquer nombre de projets en les rendant inacceptables aux yeux de la population, alors même que le défaut d’acceptabilité constitue, comme on sait, le principal frein. Pour toutes ces raisons, même si vos préoccupations sont parfaitement légitimes, j’émettrai un avis défavorable.

Quel est l’avis du gouvernement ?

Je partage pleinement votre souhait de favoriser l’utilisation optimale du foncier et de mobiliser les gisements de constructibilité afin de limiter l’artificialisation des sols. Il est crucial que les orientations fixées par les PLU soient respectées et que leur potentiel soit pleinement exploité pour répondre à la crise du logement. Il nous appartient donc d’envoyer un signal clair : si un PLU est rédigé de telle sorte qu’un projet respectant telle ou telle règle puisse être mis en œuvre, ce projet doit être autorisé, sans négociations parallèles aux procédures d’instruction. C’est ce que prévoit le droit ; il me semble donc que votre amendement est satisfait par la rédaction actuelle du code de l’urbanisme, qui prévoit qu’un projet conforme aux règles, notamment en matière de densité, doit être autorisé.Néanmoins, à ce stade de nos réflexions, ce que vous rappelez dans votre amendement me paraît essentiel, je m’en remettrai donc pour ma part à la sagesse de l’Assemblée.

La parole est à M. Pierre Pribetich.

Derrière la volonté d’assouplir les conditions d’autorisation des projets pour en accélérer la réalisation, se pose la question de l’évolution à laquelle nous voulons œuvrer collectivement. Ce matin, lors de la discussion générale, j’ai indiqué qu’il fallait passer d’un urbanisme de normes – dont relève votre amendement – à un urbanisme de projets. Si nous voulons éviter toutes les procédures de blocage, une véritable révolution culturelle au terme de laquelle nos concitoyens pourraient participer aux opérations d’urbanisme est nécessaire.Votre amendement, que je comprends, ne va pas dans ce sens. Au contraire, il tend à créer un droit, voire une obligation de construire, ce qui ne promeut pas un urbanisme discuté, raisonné, concerté, qui évite les recours en cherchant la convergence des points de vue. Or seul un tel urbanisme est à même d’assurer à nos villes une évolution conforme à la transition écologique et respectueuse de tous nos concitoyens.

La parole est à M. Mickaël Cosson.

L’amendement de M. Jolivet permet de comprendre ce que vit un maire lorsqu’il fait face à un projet d’urbanisme. Quand il valide le document d’urbanisme de son territoire, il valide le règlement qui y est associé, bien entendu ; mais il y a des règles auxquelles il n’ose pas déroger, faute d’acceptabilité de la part des riverains. Dans des zones tendues ou en carence de logements sociaux, la disposition prévue par l’amendement serait un outil de confort pour le maire : plutôt que de devoir s’employer à rendre un projet acceptable, par exemple en l’amputant de dix ou de vingt logements qui permettraient pourtant de répondre aux besoins de sa population, il verrait son action encadrée par une règle claire, l’obligeant à créer de la densification à l’échelle de sa ville.Le présent amendement va donc dans le sens de la densification, de la sobriété et de ce que l’on connaissait avant, quand la voiture n’existait pas, au temps où l’on construisait des logements au-dessus des commerces. Je me répète, mais les centres-villes et les centres-bourgs étaient tous composés ainsi, avant l’époque où l’on a cru que les sols étaient renouvelables à l’infini et qu’il était possible de les consommer, de les artificialiser autant qu’on le voulait. Je suis donc plutôt favorable à cet amendement.

Très bien !

La parole est à M. François Jolivet.

Je rejoins notre collègue Pribetich : nous avons besoin d’un urbanisme de projets, c’est une certitude. Cependant, je voudrais dire un mot de la manière dont les règles s’appliquent aujourd’hui – vous connaissez le mécanisme qui préside aux ZAC et aux opérations d’ensemble, auxquelles doivent être associées des études d’impact. La vraie difficulté, c’est que les riverains ne se sentent pas concernés par les projets qui se développent à côté de chez eux, alors que l’ensemble des documents d’urbanisme sont mis à leur disposition.Dans certains pays d’Europe, seuls les voisins limitrophes peuvent adresser un recours, ce qui incite les porteurs de projet à se mettre directement en contact avec eux. Certaines mairies atteignent leurs objectifs de densité parce qu’elles ont associé le porteur de projet, qu’il soit un promoteur privé ou un office HLM, et l’ensemble des riverains. Or c’est un exercice très difficile ! Dans ce domaine, une modification des règles d’urbanisme mettra beaucoup de temps à se concrétiser.Je pense aux 2,9 millions de demandeurs de logement que compte notre pays et au ZAN, dont je peux parler aisément puisque je n’ai pas voté la loi « climat et résilience » – en disant cela, je prends peut-être le risque de perdre des voix, mais je précise que je me suis abstenu, même si j’en accepte le principe. Comment s’applique le ZAN ? Prenons une parcelle à lotir qui peut accueillir, au titre d’un document d’urbanisme qu’on appelle le PLH, cent logements ; au bout du compte, seuls quarante-trois logements seront effectivement construits. La parcelle en question sera durablement occupée par quarante-trois logements, alors qu’il aurait dû y en avoir cent ; et pendant ce temps, le nombre de demandeurs de logement ne cesse d’augmenter !Je voulais donc simplement appeler l’attention de l’Assemblée sur ce point ; c’est un amendement d’appel et j’espère qu’il sera adopté, même si je ne sais pas de quelle manière il s’appliquera. Ayant été maire pendant vingt-deux ans, je pense que nous devons faire confiance aux élus locaux. Dans le PLH, le maire détermine précisément les besoins en logements de sa commune ; ensuite, les services de l’État, en particulier la DDT – direction départementale des territoires –, fixent le nombre de logements qui peuvent être construits sur chaque parcelle pour atteindre cet objectif, au titre du contrôle de légalité, On ne peut pas accepter qu’au bout de ce processus, seuls 45 % des logements soient effectivement construits, alors que les terrains sont lotis !

Je mets aux voix l’amendement no 19.

Voici le résultat du scrutin :        Nombre de votants                        119        Nombre de suffrages exprimés                109        Majorité absolue                        55                Pour l’adoption                65                Contre                44

La parole est à M. Sébastien Huyghe, pour soutenir l’amendement no 98.

Depuis 2023, la réglementation applicable aux bâtiments neufs a renforcé les exigences en matière de stationnement des vélos, afin d’accompagner le développement des mobilités douces. Toutefois, le cumul des obligations locales relatives au stationnement des véhicules motorisés et des vélos entraîne une augmentation des surfaces dédiées au stationnement dans les bâtiments, au détriment des surfaces habitables ou commerciales, ce qui contribue à une hausse des coûts de construction et des prix de vente.Pour compenser cet effet, le code de l’urbanisme prévoit la possibilité de réduire le nombre de places de stationnement pour véhicules motorisés lorsque des emplacements pour vélos sont aménagés. Cependant, cette mesure étant facultative, elle est peu appliquée. Le présent amendement vise donc à rendre cette disposition automatique, afin d’assurer une meilleure prise en considération des mobilités douces sans alourdir les contraintes pesant sur les projets immobiliers.

Quel est l’avis de la commission ?

Nous n’avons pas examiné cet amendement en commission ; je donnerai donc mon avis personnel. L’intérêt écologique plaide en faveur de cette disposition, mais je suis attaché – cela vaut pour le présent amendement mais aussi pour tous les autres – à ce que le PLU conserve sa fonction et sa portée. Je suis favorable au remplacement de places de stationnement obligatoires pour véhicules motorisés par des emplacements dédiés aux vélos, remplacement que vous voulez rendre systématique, mais, pour ma part, je pense qu’il faudra l’encadrer strictement et je m’en remets sur ce point à la sagesse de l’Assemblée.

Quel est l’avis du gouvernement ?

En effet, monsieur Huyghe, votre amendement va dans le bon sens : il permettra de transformer des places de stationnement obligatoires au bénéfice du vélo. Cela me paraît être une opération gagnant-gagnant ! Cependant, il faudra préciser sa rédaction au cours de la navette parlementaire, afin de permettre aux collectivités locales d’ajuster ces règles au plus près des besoins de leur territoire en matière de mobilités douces et de transports en commun. Pour le dire clairement, l’idée nous paraît séduisante mais il faudra encore affiner la rédaction de l’amendement. J’y suis donc plutôt favorable et je m’en remets à la sagesse de l’Assemblée.

La parole est à Mme Julie Ozenne.