Amendement n° 85
LOI n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement (1)
Dispositif
Compléter l'alinéa 9 par la phrase suivante :
« Elle peut soumettre, par la même décision, les logements ainsi autorisés à l’article L. 151‑14‑1 du code de l’urbanisme ».
Ce que ça change · analyse IA
Permet aux élus d'imposer une obligation de résidence principale sur les nouveaux logements créés en zones commerciales, pour éviter qu'ils ne deviennent des meublés de tourisme.
Intention : Verrouiller l'usage des nouveaux logements créés par dérogation pour garantir qu'ils servent exclusivement à l'habitat résidentiel de longue durée et non à la location saisonnière.
L'amendement vise à verrouiller la destination des logements issus de la transformation de friches commerciales ou de zones d'activités (ZAE). En permettant à l'autorité compétente d'assortir le permis de construire d'une servitude de résidence principale, il empêche que la dérogation de changement de destination ne serve de porte d'entrée à la spéculation locative saisonnière. Le débat montre que si la loi cherche à faciliter le recyclage foncier et la création de logements, les auteurs de l'amendement craignent que cette souplesse ne soit détournée par le marché des meublés de tourisme, transformant une mesure de sobriété foncière en une nouvelle source de logements non pérennes pour les habitants locaux.
Exposé sommaire
Le présent amendement des députés Socialistes et apparentés vise à permettre à l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire d’étendre la servitude de résidence principale instituée par la loi Echaniz – Le Meur aux logements autorisés dans le cadre de cette dérogation.
La dérogation proposée à l’alinéa 9 vise à répondre tout à la fois à la crise du logement mais également aux besoins de logement spécifiques que peuvent rencontrer certains territoires industriels et à forte dynamique d’activité. Ce faisant, une telle dérogation doit donc permettre de créer du logement qui répondra effectivement à l’objectif poursuivi c’est à dire du logement pérenne et de longue durée.
Dès lors que la dérogation porte sur des zones pour lesquelles les documents d’urbanisme ne prévoient pas ou excluent expressément la destination d’habitation, ces mêmes documents ne pourront avoir prévue la servitude de résidence principale. Or, comme l’ont fait remonter de nombreux maires, cet outil est un outil puissant de lutte contre les résidences secondaires et meublés de tourisme dans les zones tendues.
Considérant l’objectif de la dérogation et afin de garantir la pleine mobilisation de ces nouveaux logements pour la destination de résidence principale, l’amendement permet ainsi au Maire ou au Président de l’EPCI d’assortir la décision de cette servitude, sans avoir besoin de passer par une procédure de droit commun. Il s’agit d’une faculté et non d’une obligation afin que les élus puissent adapter leur choix en fonction des réalités locales dans l’esprit de la loi Echaniz – Le Meur.
Le débat en séance (compte rendu)
2 séance du 15/05/2025 — 22 interventions · Compte rendu intégral ↗
Je suis saisie de plusieurs demandes de scrutin public : sur l’amendement no 85, par le groupe Socialistes et apparentés ; sur l’amendement no 22, par les groupes Rassemblement national et Libertés, indépendants, outre-mer et territoires ; sur le sous-amendement no 152, par le groupe Socialistes et apparentés ; sur l’article 2, par les groupes La France insoumise-Nouveau Front populaire et Libertés, indépendants, outre-mer et territoires. Les scrutins sont annoncés dans l’enceinte de l’Assemblée nationale.Quel est l’avis de la commission ?
Avis défavorable.L’idée est de transposer le dispositif prévu dans la proposition de loi de Romain Daubié visant à faciliter la transformation des bureaux en logements, pour l’appliquer aux friches commerciales. Il s’agit non d’ouvrir les terrains des ZAE à la spéculation, mais de permettre aux maires qui souhaitent réaliser un projet de logement de gagner du temps – entre six et trente mois – sur les délais. En l’état actuel du droit, ces transformations sont possibles mais très longues, puisqu’il faut introduire le changement de destination dans le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI). La procédure accélérée ne concernera que des projets de logements sur des friches commerciales qui ont été depuis longtemps absorbées dans les enveloppes urbaines, et dont les terrains ont de toute façon vocation à être convertis – c’est cohérent avec les documents et cela correspond à la volonté des maires. Beaucoup de collègues peuvent témoigner de la pertinence et de l’intérêt de cette disposition.
Quel est l’avis du gouvernement ?
Cette mesure est strictement limitée au périmètre des ZAE et à la création de logements. On n’imagine pas un instant que les collectivités souhaiteront implanter des logements au milieu de zones industrielles en activité. Les communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) responsables pour délivrer ces dérogations devront motiver leurs choix. Je suis d’ailleurs ouverte à ce que la rédaction soit complétée dans le cadre de la navette parlementaire. On compte de nombreuses ZAE commerciales obsolètes, vieillissantes, avec beaucoup de terrains vacants, complètement intégrées dans la ville et bien desservies par le réseau de transports. Dans ces zones-là, il est très pertinent de faciliter le recyclage foncier au bénéfice du logement. Faisons confiance aux élus, qui savent identifier les cas dans lesquels ces dérogations seront utiles et pertinentes !Avis défavorable.
La parole est à M. Mickaël Cosson.
La possibilité de construire des logements au-dessus de commerces n’a rien de surprenant ni de nouveau. Regardez les centres-villes, vous constaterez que nos ancêtres savaient construire des commerces compatibles avec des logements, dans une logique de sobriété foncière que nous avons perdue avec l’apparition de documents de planification qui ont juxtaposé des zones dédiées chacune à une fonction, et de plus en plus éloignées les unes des autres. C’est cela qui a fait de la voiture le mode de transport privilégié. Introduire de la souplesse permettrait de retrouver cet esprit de sobriété et de bon sens.
(L’amendement no 28 est retiré.)
La parole est à M. Pierre Pribetich, pour soutenir l’amendement no 85.
Il vise à permettre à l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire d’étendre la servitude de résidence principale, instaurée par la loi Echaniz-Le Meur – loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, ou loi « anti-Airbnb » –, aux logements autorisés dans le cadre de cette dérogation.
Quel est l’avis de la commission ?
Avis très favorable. Nous avons déjà évoqué ce type de dispositions dans le cadre de la loi « anti-Airbnb ». La mesure contribuerait à garantir que les logements qui verront le jour dans le cadre de cette dérogation seront bien destinés à l’habitation, au service de la population des territoires concernés.
Quel est l’avis du gouvernement ?
Même avis.
La parole est à M. Pierre Cazeneuve.
Je soutiens cet amendement, qui va dans le bon sens.Pour rebondir sur les propos de Mickaël Cosson, on parle en effet de la dynamique commerciale de nos communes et des transformations qu’elle a imprimées au tissu urbain. J’avais déposé un amendement en commission, puis en séance, pour élargir le droit de préemption des conseils municipaux et des maires s’agissant des cellules commerciales. Ce droit est indispensable dans le cadre de la politique de dynamisation commerciale des centres-villes – voilà vingt ans que le maire de Rueil-Malmaison, Patrick Ollier, avait défendu l’amendement qui l’a instauré. Cependant, les propriétaires des cellules commerciales détournent la loi en formant des sociétés civiles immobilières (SCI), qui empêchent les élus d’exercer ce droit pour redynamiser les centres-villes en y maintenant des commerces. Mon amendement a malheureusement été retoqué au titre de l’article 40, et je peux le comprendre ; pouvez-vous, madame la ministre, travailler la question avec vos services pour que nous puissions avancer sur ce point au Sénat, dans le cadre de la navette ? Il y va de la dynamique commerciale de nos centres-villes, notamment dans le contexte des zones d’aménagement concerté (ZAC).
La parole est à Mme la ministre.
Merci, monsieur Cazeneuve, d’appeler l’attention de l’hémicycle sur ce sujet, dont nous avons déjà débattu ! Comme vous, j’ai entendu parler des opérations de cession de parts de société, qui visent à faire échapper les biens immobiliers qui y sont logés au droit de préemption des collectivités. En effet, s’il y a vente non du bien au sens propre, mais uniquement de parts, le droit de préemption ne s’applique pas. C’est un contournement inquiétant, que dénoncent des élus, car le droit de préemption est un levier important pour la maîtrise foncière des collectivités, notamment au service de projets d’équipement public, de logement social ou de revitalisation des commerces de centre-ville.L’Assemblée nationale avait été, il y a quelques années, à l’initiative d’une proposition de loi tendant à réguler ces cessions de parts de société lorsqu’elles contournaient le droit de préemption des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) ; un travail identique reste à mener pour les biens immobiliers. Je vous remercie de le souligner, mais il faut veiller à bien cibler l’encadrement législatif. En effet, on ne peut pas contrôler chaque cession d’actions, notamment lorsque cela n’emporte pas de transfert de la propriété pleine et entière des biens ou lorsque la préemption porte sur une seule partie d’un bien.S’agissant des SCI qui détiennent des locaux commerciaux, il faudrait affiner la rédaction de l’amendement que vous aviez proposé. Je souhaite que nous le travaillions ensemble dans les semaines qui viennent, pour avancer sur ce sujet important. Je suis ouverte à la coopération pour aboutir à une disposition qui permette de régler l’affaire.
Bravo !
Je mets aux voix l’amendement no 85.
(Il est procédé au scrutin.)
Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 99 Nombre de suffrages exprimés 98 Majorité absolue 50 Pour l’adoption 70 Contre 28
(L’amendement no 85 est adopté.)