Amendement n° 39
LOI n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement (1)
Dispositif
Le code de l’urbanisme est ainsi modifié :
1° La section 3 du chapitre Ier du titre V du livre Ier est complétée par un article L. 151‑7-3 ainsi rédigé :
« Art. L. 151‑7-3. – Dans les secteurs urbains exclusivement ou quasi exclusivement composés d’habitat individuel ou dans les zones d’activité économique, au sens de l’article L. 318‑8-1, lorsqu’est identifié un besoin de favoriser l’évolution, la requalification du bâti existant, l’optimisation de l’utilisation de l’espace ou la mixité fonctionnelle, les orientations d’aménagement et de programmation peuvent définir des actions ou opérations contribuant au renouvellement urbain, en tenant compte des besoins supplémentaires en matière de stationnement, de desserte par les transports en commun et en équipements publics et en garantissant la qualité environnementale, l’insertion architecturale, urbaine et paysagère.
« Lorsqu’un lotissement est compris dans un secteur mentionné à l’alinéa précédent, l’autorité compétente chargée de l’élaboration du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu peut modifier tout ou partie des documents du lotissement dans les conditions prévues à l’article L. 442‑11.
« La réalisation des orientations d’aménagement et de programmation prévues au présent article peut faire l’objet d’une opération de transformation urbaine en application de l’article L. 315‑1. » ;
2° Après le 4° de l’article L. 153‑45, il est inséré un 5° ainsi rédigé :
« 5° Dans le cas prévu à l’article L. 151‑7-3. » ;
3° Le chapitre V du titre Ier du livre III du code de l’urbanisme est ainsi rétabli :
« Chapitre V
« Opérations de transformation urbaine
« Art. L. 315‑1. – Les opérations de transformation urbaine ont pour objet d’intervenir dans les secteurs urbains exclusivement ou quasi exclusivement composés d’habitat individuel ou dans les zones d’activités économiques, au sens de l’article L. 318‑8-1, pour y favoriser l’évolution ou la requalification du bâti existant et l’optimisation de l’utilisation de l’espace. Elles permettent d’assurer la réalisation des orientations d’aménagement et de programmation prévues en application de l’article L. 151‑7-3.
« Une opération de transformation urbaine est définie par délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme ou de document en tenant lieu. La délibération fixe les objectifs, la durée et le ou les périmètres de l’opération. Elle contient notamment un programme prévisionnel des actions à réaliser, une estimation du coût de l’opération et les conditions de financement envisagées, y compris, le cas échéant, pour les besoins en équipements publics.
« Les actions à conduire pour le compte de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale peuvent être confiées, en tout ou partie, à un opérateur y ayant vocation et désigné à cet effet par délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’établissement public. Leur mise en œuvre peut donner à lieu à une convention avec l’opérateur ainsi désigné.
« L’opération fait l’objet d’une concertation dans les conditions prévues aux articles L. 103‑2 à L. 103‑6. » ;
4° Le premier alinéa de l’article L. 442‑10 est ainsi modifié :
a) Les mots : « ensemble les deux tiers » sont remplacés par les mots : « ensemble la moitié » ;
b) Les mots : « ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie » sont supprimés ;
5° L’article L. 442‑11 est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Le dispositif prévu au premier alinéa peut être utilisé pour assurer la réalisation des orientations d’aménagement et de programmation prévues à l’article L. 151‑7-3 et la mise en œuvre de l’opération de transformation urbaine prévue à l’article L. 315‑1. »
Ce que ça change · analyse IA
Crée un outil de transformation urbaine (OTU) pour densifier les zones pavillonnaires et commerciales sans étendre l'étalement.
Intention : L'auteur cherche à donner aux élus les leviers juridiques et opérationnels pour transformer l'urbanisme de périphérie (souvent morcelé et peu dense) en un urbanisme de projet, afin de lutter contre l'étalement urbain tout en sécurisant la viabilité technique et financière des réseaux.
L'amendement introduit une nouvelle capacité d'action pour les collectivités : la possibilité de fixer des orientations d'aménagement et de programmation (OAP) spécifiques au renouvellement urbain dans les zones pavillonnaires et les zones d'activité économique (ZAE). Il crée également l'« opération de transformation urbaine » (OTU) pour coordonner ces mutations. Le débat, enrichi par un sous-amendement, montre que l'enjeu n'est pas seulement de densifier, mais de le faire de manière structurée en s'assurant que les réseaux (eau, énergie, déchets) puissent supporter cette nouvelle charge sans que le coût ne retombe sur les contribuables locaux.
Exposé sommaire
L’objet du présent amendement est de permettre aux collectivités locales et acteurs de l’aménagement de faciliter la transformation douce des zones pavillonnaires et des zones d'activité économique (ZAE).
Cet amendement reprend des dispositions qui avaient été travaillées dans le cadre du projet de loi relatif au développement de l’offre de logements abordables.
De nombreux secteurs et quartiers de nos territoires, en particulier en périphérie des communes, accueillant des centres commerciaux, des activités économiques, mais également des zones pavillonnaires, ont été développés de façon non organisée, sans réflexion d’ensemble, avec une importante consommation d’espace. Ces secteurs constituent des opportunités, notamment en termes de création de logements.
L'enjeu est d'inciter les acteurs des territoires à envisager les zones pavillonnaires existantes et les ZAE comme des « espaces de projets » à valoriser, à faire évoluer voire à revitaliser. Les collectivités territoriales peuvent rencontrer des difficultés à intervenir et développer un projet urbain cohérent, notamment dans les zones pavillonnaires qui sont composées d'une multitude de parcelles privées, chacune appartenant à de « petits » propriétaires. En outre, leur réalisation nécessite une ingénierie fine, très différente de celle des aménageurs classiques.
Aussi, l’amendement prévoit la possibilité de fixer au sein du PLU des OAP spécifiques visant au renouvellement urbain dans les zones pavillonnaires et dans les zones d'activité économique. Il prévoit par ailleurs un assouplissement des modifications des documents du lotissement et crée un nouvel outil d'aménagement, l'« opération de transformation urbaine », OTU, ayant vocation à être mise en œuvre dans les zones pavillonnaires et commerciales couvertes par ces nouvelles OAP.
Le débat en séance (compte rendu)
2 séance du 15/05/2025 — 18 interventions · Compte rendu intégral ↗
Je suis saisie de plusieurs demandes de scrutin public : sur l’amendement no 39, par le groupe Ensemble pour la République ; sur le sous-amendement no 153, par le groupe Socialistes et apparentés ; et sur l’amendement no 19, par le groupe Rassemblement national.Ces scrutins sont annoncés dans l’enceinte de l’Assemblée nationale.La parole est à Mme Marie Lebec, pour soutenir l’amendement no 39.
Cet amendement reprend des dispositions élaborées dans le cadre du projet de loi relatif au développement de l’offre de logements abordables, défendu par Guillaume Kasbarian, alors ministre du logement.Il répond à un constat : de nombreux secteurs et quartiers de nos territoires accueillant des centres commerciaux, des activités économiques, mais également des zones pavillonnaires ont été développés de façon non organisée, sans réflexion d’ensemble, ce qui a entraîné une importante consommation d’espace, en particulier en périphérie des communes. Il n’est pas toujours facile aux élus de réaménager ces secteurs, en particulier les zones pavillonnaires, dont chaque parcelle appartient à un propriétaire différent.L’enjeu est d’inciter les acteurs des territoires à envisager les zones pavillonnaires existantes et les ZAE comme des espaces de projets à valoriser. C’est pourquoi l’amendement tend à introduire la possibilité de fixer au sein du PLU des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) spécifiques, visant au renouvellement urbain dans les zones pavillonnaires et dans les ZAE. Il prévoit par ailleurs un assouplissement des modifications des documents du lotissement et crée un nouvel outil d’aménagement, l’opération de transformation urbaine (OTU), ayant vocation à être mise en œuvre dans les zones pavillonnaires et commerciales couvertes par ces nouvelles OAP.
La parole est à M. Pierre Pribetich, pour soutenir le sous-amendement no 153.
Il vise à garantir que ces opérations de lotissement, souvent profitables pour les promoteurs, tiennent compte des besoins d’évacuation des déchets, d’adduction d’eau et d’approvisionnement énergétique. Si l’on entreprend de reconstruire la ville sur elle-même – dans les zones pavillonnaires –, il convient de s’assurer que les réseaux existants pourront supporter la densification de l’espace et desservir un nombre de logements éventuellement beaucoup plus important que prévu lors du dépôt des documents relatifs à la réalisation de l’opération pavillonnaire initiale.L’accroissement de la capacité de ces réseaux pouvant être complexe, je souhaite écarter le risque que les coûts en incombent finalement aux collectivités locales.
Quel est l’avis de la commission ?
J’émettrai un avis favorable sur l’amendement. Partout en France, existent des zones pavillonnaires méritant d’être requalifiées, du point de vue tant de la rénovation énergétique que de la planification urbaine. Compte tenu de l’importance de ces zones, il est indispensable de se doter des moyens de les accompagner dans leur évolution. Comme toujours dans l’histoire de l’urbanisme en France, cela suppose que l’on crée des outils spécifiques pour parer à l’empilement des normes et des contraintes en rendant aux maires une partie des prérogatives dont ils disposaient à l’époque de l’aménagement et dont l’administration les a méthodiquement privés depuis lors. Le concept que vous défendez me semble donc très positif.Sur le sous-amendement, mon avis sera également favorable. Les maires et les anciens maires qui siègent ici savent bien que la mise en logements ou en habitations d’un quartier entraîne des coûts significatifs du fait de son impact considérable sur les réseaux. Dans le cadre d’une opération globale, ces coûts doivent être intégrés et prévus dès l’origine. Faute de quoi, nous nous exposerions, habitants et élus, à des surprises fort désagréables.
Quel est l’avis du gouvernement ?
Nous sommes bien sûr très favorables à l’amendement de Mme Lebec. En effet, comme l’a rappelé notre rapporteur, les zones pavillonnaires ou d’activité économique en fin de cycle de vie nécessitent que nous nous attelions à de nombreux projets de requalification. Les collectivités le savent bien, qui déploient des outils innovants pour accompagner ces mutations urbaines, prenant des initiatives comme celle de l’opérateur Grand Paris aménagement (GPA) dans la commune de Houilles – il existe bien d’autres exemples.L’outil que vous proposez d’employer dans ces zones, l’OAP, est très pertinent pour fixer des orientations douces, souples, qui s’imposent aux porteurs de projets sans figer à l’excès l’évolution de la ville. Le lancement d’une OTU permettra de donner une cohérence à l’ambition que nourrissent les collectivités et les opérateurs, tout en assurant sa lisibilité.Quant au sous-amendement, nous y sommes aussi favorables. Conformément à l’esprit du texte, il tend en effet à faire évoluer les lotissements et les ZAE à l’initiative des collectivités concernées, lorsque les conditions sont remplies.
La parole est à M. Mickaël Cosson.
Je tenais à apporter une précision concernant la proposition de notre collègue Pierre Pribetich : dans le cadre de l’instruction d’une autorisation d’urbanisme, l’instructeur est tenu de consulter les services concessionnaires – en ce qui concerne l’énergie, l’eau potable et les eaux usées –, de sorte que le permis de construire ou d’aménager peut déjà être refusé si le terrain à bâtir est insuffisamment desservi. Le sous-amendement me semble donc satisfait.
Je mets aux voix le sous-amendement no 153.
(Il est procédé au scrutin.)
Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 118 Nombre de suffrages exprimés 106 Majorité absolue 54 Pour l’adoption 64 Contre 42
(Le sous-amendement no 153 est adopté.)
Je mets aux voix l’amendement no 39, tel qu’il a été sous-amendé.
(Il est procédé au scrutin.)
Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 128 Nombre de suffrages exprimés 128 Majorité absolue 65 Pour l’adoption 66 Contre 62
(L’amendement no 39, sous-amendé, est adopté.)