Amendement n° 22

Avis défavorable.L’idée est de transposer le dispositif prévu dans la proposition de loi de Romain Daubié visant à faciliter la transformation des bureaux en logements, pour l’appliquer aux friches commerciales. Il s’agit non d’ouvrir les terrains des ZAE à la spéculation, mais de permettre aux maires qui souhaitent réaliser un projet de logement de gagner du temps – entre six et trente mois – sur les délais. En l’état actuel du droit, ces transformations sont possibles mais très longues, puisqu’il faut introduire le changement de destination dans le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI). La procédure accélérée ne concernera que des projets de logements sur des friches commerciales qui ont été depuis longtemps absorbées dans les enveloppes urbaines, et dont les terrains ont de toute façon vocation à être convertis – c’est cohérent avec les documents et cela correspond à la volonté des maires. Beaucoup de collègues peuvent témoigner de la pertinence et de l’intérêt de cette disposition.

Quel est l’avis du gouvernement ?

Cette mesure est strictement limitée au périmètre des ZAE et à la création de logements. On n’imagine pas un instant que les collectivités souhaiteront implanter des logements au milieu de zones industrielles en activité. Les communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) responsables pour délivrer ces dérogations devront motiver leurs choix. Je suis d’ailleurs ouverte à ce que la rédaction soit complétée dans le cadre de la navette parlementaire. On compte de nombreuses ZAE commerciales obsolètes, vieillissantes, avec beaucoup de terrains vacants, complètement intégrées dans la ville et bien desservies par le réseau de transports. Dans ces zones-là, il est très pertinent de faciliter le recyclage foncier au bénéfice du logement. Faisons confiance aux élus, qui savent identifier les cas dans lesquels ces dérogations seront utiles et pertinentes !Avis défavorable.

La parole est à M. Mickaël Cosson.

La possibilité de construire des logements au-dessus de commerces n’a rien de surprenant ni de nouveau. Regardez les centres-villes, vous constaterez que nos ancêtres savaient construire des commerces compatibles avec des logements, dans une logique de sobriété foncière que nous avons perdue avec l’apparition de documents de planification qui ont juxtaposé des zones dédiées chacune à une fonction, et de plus en plus éloignées les unes des autres. C’est cela qui a fait de la voiture le mode de transport privilégié. Introduire de la souplesse permettrait de retrouver cet esprit de sobriété et de bon sens.

La parole est à M. Pierre Pribetich, pour soutenir l’amendement no 85.

Il vise à permettre à l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire d’étendre la servitude de résidence principale, instaurée par la loi Echaniz-Le Meur – loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, ou loi « anti-Airbnb » –, aux logements autorisés dans le cadre de cette dérogation.

Quel est l’avis de la commission ?

Avis très favorable. Nous avons déjà évoqué ce type de dispositions dans le cadre de la loi « anti-Airbnb ». La mesure contribuerait à garantir que les logements qui verront le jour dans le cadre de cette dérogation seront bien destinés à l’habitation, au service de la population des territoires concernés.

Quel est l’avis du gouvernement ?

Même avis.

La parole est à M. Pierre Cazeneuve.

Je soutiens cet amendement, qui va dans le bon sens.Pour rebondir sur les propos de Mickaël Cosson, on parle en effet de la dynamique commerciale de nos communes et des transformations qu’elle a imprimées au tissu urbain. J’avais déposé un amendement en commission, puis en séance, pour élargir le droit de préemption des conseils municipaux et des maires s’agissant des cellules commerciales. Ce droit est indispensable dans le cadre de la politique de dynamisation commerciale des centres-villes – voilà vingt ans que le maire de Rueil-Malmaison, Patrick Ollier, avait défendu l’amendement qui l’a instauré. Cependant, les propriétaires des cellules commerciales détournent la loi en formant des sociétés civiles immobilières (SCI), qui empêchent les élus d’exercer ce droit pour redynamiser les centres-villes en y maintenant des commerces. Mon amendement a malheureusement été retoqué au titre de l’article 40, et je peux le comprendre ; pouvez-vous, madame la ministre, travailler la question avec vos services pour que nous puissions avancer sur ce point au Sénat, dans le cadre de la navette ? Il y va de la dynamique commerciale de nos centres-villes, notamment dans le contexte des zones d’aménagement concerté (ZAC).

La parole est à Mme la ministre.

Merci, monsieur Cazeneuve, d’appeler l’attention de l’hémicycle sur ce sujet, dont nous avons déjà débattu ! Comme vous, j’ai entendu parler des opérations de cession de parts de société, qui visent à faire échapper les biens immobiliers qui y sont logés au droit de préemption des collectivités. En effet, s’il y a vente non du bien au sens propre, mais uniquement de parts, le droit de préemption ne s’applique pas. C’est un contournement inquiétant, que dénoncent des élus, car le droit de préemption est un levier important pour la maîtrise foncière des collectivités, notamment au service de projets d’équipement public, de logement social ou de revitalisation des commerces de centre-ville.L’Assemblée nationale avait été, il y a quelques années, à l’initiative d’une proposition de loi tendant à réguler ces cessions de parts de société lorsqu’elles contournaient le droit de préemption des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) ; un travail identique reste à mener pour les biens immobiliers. Je vous remercie de le souligner, mais il faut veiller à bien cibler l’encadrement législatif. En effet, on ne peut pas contrôler chaque cession d’actions, notamment lorsque cela n’emporte pas de transfert de la propriété pleine et entière des biens ou lorsque la préemption porte sur une seule partie d’un bien.S’agissant des SCI qui détiennent des locaux commerciaux, il faudrait affiner la rédaction de l’amendement que vous aviez proposé. Je souhaite que nous le travaillions ensemble dans les semaines qui viennent, pour avancer sur ce sujet important. Je suis ouverte à la coopération pour aboutir à une disposition qui permette de régler l’affaire.

Bravo !

Je mets aux voix l’amendement no 85.

Voici le résultat du scrutin :        Nombre de votants                        99        Nombre de suffrages exprimés                98        Majorité absolue                        50                Pour l’adoption                70                Contre                28

Nous ne construisons pas assez de logements étudiants en France. L’amendement vise à encourager leur construction en permettant aux maires de bénéficier de dérogations au plan local d’urbanisme pour signer des permis de construire. Cela permettra de faire baisser les loyers et d’assurer l’égalité des chances.

La parole est à M. Pierre Pribetich, pour soutenir le sous-amendement no 152.

Le logement étudiant est une question importante partout en France, particulièrement dans les capitales régionales et les villes universitaires. On ne peut donc qu’être d’accord avec la mesure proposée par le président Warsmann, mais je souhaite que la possibilité de déroger aux règles d’urbanisme pour construire des logements étudiants respecte une condition : les résidences doivent être socialement accessibles et respecter un plafond de loyer fixé par décret. À défaut, nous verrons se multiplier des résidences telles que nous en connaissons déjà, avec des services inaccessibles financièrement aux étudiants aux revenus les plus faibles.Nous proposons donc de sous-amender l’amendement pour y faire apparaître la notion de résidence socialement accessible et respectant un plafond de loyer fixé par décret, ce qui permettra de réguler le marché et d’éviter l’explosion des résidences pour les étudiants, puisqu’elles constituent un produit de placement. J’appelle toute la gauche à soutenir ce sous-amendement en faveur des résidences pour étudiants à loyers modérés. (Applaudissements sur quelques bancs du groupe SOC.)

Quel est l’avis de la commission sur l’amendement et le sous-amendement ?

Avis favorable sur l’amendement de Jean-Luc Warsmann, car nous avons effectivement besoin d’augmenter l’offre de logements étudiants, en espérant que cela permettra de faire baisser les prix des loyers.Je m’en remets à la sagesse de l’Assemblée sur le sous-amendement. Si la préoccupation de M. Pribetich est légitime, je redoute que la mesure qu’il propose ne restreigne la portée de l’amendement. Je suis donc réservé sur le sous-amendement, que nous avons découvert il y a quelques heures.

Quel est l’avis du gouvernement ?

Monsieur Warsmann, votre amendement est d’autant plus important que le premier ministre a indiqué, dans sa déclaration de politique générale, que le logement étudiant était une priorité. Ce sujet nous préoccupe tous : la France compte 2,9 millions d’étudiants et l’offre est déficitaire de 250 000 logements environ. Avec l’ensemble des acteurs, nous travaillons à relancer les constructions de logements étudiants. Il y a à peine deux jours, nous étions au Printemps des territoires avec mon collègue Philippe Baptiste, ministre chargé de l’enseignement supérieur et de la recherche. La Banque des territoires a annoncé un engagement de 5 milliards d’euros pour accompagner la production de logements étudiants.Votre amendement prévoit une possibilité de dérogation à la main des collectivités pour autoriser les projets de logements étudiants. Cette mesure me semble équilibrée et de nature à répondre de manière proportionnée à un besoin exceptionnel. Elle viendra compléter les outils et les solutions indispensables. Nous allons déployer une stratégie avec tous les préfets de région, les présidents d’université, les rectorats et les présidents des centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires (Crous). Tout le monde est mobilisé avec les opérateurs du logement pour agir concrètement et dérouler un plan d’action. J’invite donc l’Assemblée à soutenir l’amendement.Quant au sous-amendement, compte tenu des besoins et comme qui peut le plus peut le moins, je souhaite que tous les logements étudiants soient concernés par la disposition. Certes, des logements à loyer modéré et accessibles sont nécessaires, mais nous avons aussi besoin de logements libres, car la demande est massive – il serait dommage de la limiter. Avec les opérateurs de logements sociaux, nous voulons être au rendez-vous pour tous les étudiants, notamment ceux dont les revenus sont modestes. Je vous invite donc à retirer votre sous-amendement, monsieur Pribetich.

Monsieur Pribetich, souhaitez-vous retirer votre sous-amendement ?

Non, madame la présidente. Je le maintiens non en raison d’un ego démesuré ni par orgueil, mais parce que si vous ne créez pas les conditions de l’accès financier au logement, des marchands de sommeil se précipiteront dans les villes universitaires pour profiter de la manne d’étudiants qui n’ont pas les moyens de se loger dans les résidences aux loyers mensuels de 600 à 700 euros. Je souhaite donc qu’une réflexion soit conduite sur le sujet.Pour avoir été professeur des universités pendant quarante ans, je sais combien la précarité des étudiants est réelle en France. Il est indispensable de construire des logements à loyer modéré et accessibles pour les étudiants. (Applaudissements sur quelques bancs du groupe SOC.)

La parole est à Mme Claire Lejeune.

Nous partageons bien sûr votre préoccupation concernant le logement des étudiants. Nous nous étonnons, en revanche, qu’un sous-amendement visant à préciser que ces logements doivent être à loyer modéré et accessibles rencontre un si faible soutien.

Eh oui !

Nous nous étonnons aussi que l’on ne s’attaque pas à la question des logements vacants dans les grandes villes et qu’aucune politique ne soit menée contre les plateformes comme Airbnb qui freinent l’accès au logement des étudiants. Nous nous étonnons enfin qu’aucune politique ne soit conduite pour assurer à ceux-ci un niveau de vie correct. (Applaudissements sur les bancs du groupe LFI-NFP.) Faut-il rappeler que les étudiants ne parviennent plus non seulement à se loger, mais même à se nourrir ?Je vois donc une certaine hypocrisie dans les positions exprimées par le gouvernement. Nous soutiendrons le sous-amendement de M. Pribetich, qui a appelé la gauche à se réunir. Pour ma part, j’appelle la gauche à voter contre l’article 2, qui contient des dispositions très graves. (Applaudissements sur les bancs du groupe LFI-NFP.) Par vos votes et par l’adoption de l’amendement de M. Jeanbrun, qui crée un dispositif dangereux, vous avez permis qu’une brèche soit ouverte. Chers camarades socialistes, je vous invite à revoir votre position sur l’article. Vous allez créer une situation catastrophique pour les RHVS. (Applaudissements sur les bancs du groupe LFI-NFP.)

Elle raconte n’importe quoi ! (Protestations sur quelques bancs du groupe LFI-NFP.)

La parole est à M. Frédéric-Pierre Vos.

Je ressens un certain malaise dans cette discussion. L’amendement concerne des règles d’urbanisme, mais notre débat a porté jusqu’ici sur la construction de logements sociaux adaptés aux étudiants, que chacun appelle de ses vœux. Vouloir construire des logements sociaux, vouloir que les étudiants puissent se loger, c’est très bien, mais l’amendement prévoit d’autoriser une dérogation à une règle administrative, ce qui n’est pas du tout la même chose !J’ai du mal à comprendre comment et pourquoi un règlement d’urbanisme qui permet la construction de logements en ville ne pourrait pas permettre la construction de logements pour les étudiants. Il n’existe aucune restriction en la matière.

On ne comprend rien !

Derrière cet amendement, n’y aurait-il pas un petit chat qu’on ne voit pas et dont on ne parle pas ? La mesure proposée n’est-elle pas destinée, en réalité, à remplacer les chambres d’étudiant par des logements pour des personnes qui ne sont pas des étudiants ?

C’est-à-dire ? Allez au bout de votre idée !

La parole est à M. Charles Sitzenstuhl.

Cet amendement est intéressant parce qu’il vise à pallier une carence des pouvoirs publics en matière de logements étudiants – la ministre l’a reconnu à demi-mot dans son intervention. Depuis des décennies, nous ne construisons pas assez de logements étudiants relevant du secteur public. Chaque Crous fait ce constat. On peut donc comprendre l’amendement de M. Warsmann comme un recours au marché, d’où la nécessité d’assouplir les règles pour les maires afin de leur permettre de lancer la construction de logements à usage exclusif des étudiants.De ce point de vue, le sous-amendement pose un véritable problème. L’amendement vise des opérations privées, qu’il paraît difficile d’entraver. Vous savez que tout montage privé s’appuie sur des objectifs…

De rentabilité !

Exactement. L’amendement est clair : il cible les acteurs privés et non les Crous ou les logements étudiants du ressort de la puissance publique. Si le sous-amendement est adopté et si les loyers des résidences sont plafonnés, le risque est qu’il ne se passe rien du tout. Votre intention est louable, collègues socialistes, mais la question de loyers abordables pour les étudiants concerne en réalité les Crous et n’a rien à voir avec cet amendement.

Vous êtes de droite !

Je vois une autre difficulté à ce sous-amendement : comment, sur le plan opérationnel, fixer les plafonds des loyers ? Les villes universitaires ne sont pas seulement les capitales régionales, mais aussi des villes moyennes et des sous-préfectures, qui, par capillarité, accueillent aussi des étudiants. La mesure proposée n’est pas opérationnelle. Je ne voterai donc pas le sous-amendement. (Exclamations sur les bancs du groupe LFI-NFP.)

Je mets aux voix le sous-amendement no 152.

Voici le résultat du scrutin :        Nombre de votants                        128        Nombre de suffrages exprimés                125        Majorité absolue                        63                Pour l’adoption                45                Contre                80

Voici le résultat du scrutin :        Nombre de votants                        132        Nombre de suffrages exprimés                130        Majorité absolue                        66                Pour l’adoption                66                Contre                64