Amendement n° 12
LOI n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement (1)
Dispositif
L’article L. 442‑11 du code de l’urbanisme est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« L’autorité compétente peut également être saisie d’une demande de mise en concordance par un coloti ou son ayant cause, à l’occasion du dépôt d’un dossier de demande d’autorisation d’urbanisme à destination d’habitation. L’autorité compétente doit alors ouvrir l’enquête publique visée à l’alinéa précédent. Si, après la première réunion publique, et au plus tard avant la clôture de l’enquête publique, il n’est pas formé d’opposition auprès du commissaire enquêteur ou de la commission d’enquête par la moitié des propriétaires détenant ensemble un tiers au moins de la superficie du lotissement ou un tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie, l’autorité compétente procède par arrêté à la mise en concordance. En cas d’opposition selon cette même règle de majorité, elle peut néanmoins poursuivre la mise en concordance, après délibération du conseil municipal. Les modalités d’opposition sont définies par décret. »
Ce que ça change · analyse IA
Permettre à un propriétaire du lotissement de demander la mise en concordance du cahier des charges avec le PLU, avec enquête publique et droit d'opposition des copropriétaires, pour contourner les blocages statutaires.
Intention : Donner aux propriétaires un accès direct à la flexibilité urbanistique sans être bloqués par des cahiers des charges anciens, tout en préservant un contrôle démocratique par enquête publique et droit d'opposition des copropriétaires.
L'amendement transforme la procédure de mise en concordance (art. L.442-11 du code de l'urbanisme) en l'ouvrant aux initiatives privées. Aujourd'hui, seuls les maires peuvent la déclencher, rarement et difficilement. Le texte permet à un copropriétaire qui porte un projet de transformer son bien (densifier, adapter pour les personnes âgées) de demander au commissaire enquêteur de retirer les clauses du cahier des charges qui contredisent le PLU. Les autres colotis disposent d'une période de 15 jours pour s'opposer selon des majorités qualifiées pré-existantes. À défaut d'opposition, le maire finalise sans délibération du conseil. Cela résout un problème concret : une autorisation d'urbanisme peut être délivrée mais rendue impossible à exécuter par une clause obsolète du cahier des charges. Le gouvernement s'est initialement opposé (avis défavorable), jugeant la procédure plus stricte que le droit existant et confusant deux régimes différents. Une suspension de séance a permis une discussion. L'amendement a finalement été adopté largement (82 pour, 32 contre).
Exposé sommaire
Les 20 millions de maisons individuelles en France sont à 63% occupées par des ménages de deux personnes ou moins, qui se posent parfois des questions simples et légitimes sur l’évolution de leur habitat : ils veulent valoriser leur terrain, parfois diviser ou densifier, mais surtout adapter leur logement, certains pour leurs vieux jours.
Pour faciliter ces évolutions il conviendrait d’apporter des modifications aux règles régissant les cahiers des charges de lotissements. Les clauses de ces cahiers des charges organisent un vivre ensemble choisi par les propriétaires des lots et leur utilité est incontestable.
Cependant, il existe en pratique deux difficultés :
- En premier lieu, certaines clauses de ces cahiers des charges posent des interdictions générales qui empêchent toute évolution du lotissement, et ce le plus souvent au détriment des colotis eux-mêmes qui ont besoin de transformer et de pérenniser leur logement ;
- En second lieu, la modification de ces mêmes clauses est souvent bloquée ou illusoire, du fait de la méconnaissance du périmètre du lotissement voire parce qu’aucune association syndicale ne fonctionne.
Les blocages véhiculés par ces clauses sont dans bien des cas en contradiction avec les PLH et les règles des PLU applicables. D’ailleurs, au fil des réformes, ces stipulations ont été rendues inopposables aux autorités compétentes pour instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme. Cependant, au visa de l’article L.442-9 alinéa 3 du Code de l’urbanisme, la Cour de Cassation considère qu’un cahier des charges, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.
Les autorisations d’urbanisme étant délivrées sous réserve du droit des tiers, il s’ensuit qu’une autorisation d’urbanisme pourra être obtenue mais pourra difficilement, dans les faits, être mise en œuvre à cause d’une stipulation du cahier des charges du lotissement dont dépend le bien. Les évolutions sont donc trop souvent rendues impossibles mais comme nécessité fait loi, elles seront parfois réalisées, malgré les risques juridiques. Cette situation est intenable à l’heure où il faut apporter de la sécurité juridique aux propriétaires tout en favorisant l’application des objectifs nationaux et locaux tant en matière de développement de l’offre de logement.
Pour remédier à cette difficulté, un dispositif existant pourrait être renforcé. Il s’agit de la procédure de mise en concordance de l’article L. 442-11 du code de l’urbanisme qui permet à un maire, après enquête publique, de supprimer toute discordance d’un cahier des charges avec les dispositions de son plan local d’urbanisme, notamment en termes de densité des constructions.Cette procédure, laissée aujourd’hui à la seule initiative des pouvoirs publics, est à ce jour très peu utilisée, par méconnaissance, ou pire par réticence au regard de la multiplicité des intérêts en présence, pouvant induire une absence d’initiative publique.
Pour en favoriser l’utilisation, il s’agirait donc de l’ouvrir aux initiatives privées qui portent des projets de développement de logements, tout en respectant les droits des propriétaires constitutionnellement garantis.
La procédure de mise en concordance pourrait ainsi être réalisée à l’initiative d’un porteur de projet, à condition que les propriétaires au sein du lotissement ne s’y opposent pas selon les mêmes règles de majorités que celles que le législateur a d’ores et déjà instituées à l’article L. 442-10 s’agissant des procédures de modifications de certaines règles des cahiers des charges.
Le dialogue favorisé par ce renforcement de la procédure et l’explication des avantages et des risques seront de nature à emporter l’adhésion des colotis sur une évolution du cahier des charges qui pourrait également profiter à chacun d’eux.
C’est pourquoi il sera confié au commissaire enquêteur le soin d’organiser une réunion publique sur le projet (ce qu’il peut déjà faire librement).
Les colotis disposeront ensuite d’une faculté de s’opposer au projet de mise en concordance jusqu’au terme de l’enquête publique dont le délai est généralement de quinze jours.
À défaut d’opposition, la procédure de mise en concordance devra alors être finalisée par le maire, sans qu’il soit besoin de solliciter une délibération de son conseil municipal.
En cas d’opposition, elle sera abandonnée, sauf à ce que le maire décide de se réapproprier cette initiative et de poursuivre la procédure en sollicitant alors une délibération de son conseil.
Le débat en séance (compte rendu)
2 séance du 15/05/2025 — 13 interventions · Compte rendu intégral ↗
La parole est à M. Emmanuel Grégoire, pour soutenir l’amendement no 12.
Cet amendement soulève un problème un peu technique mais très concret. Sur les 20 millions de maisons individuelles, 63 % sont occupées par des ménages de deux personnes ou moins, ce qui nécessitera de procéder à des évolutions majeures des lotissements – c’est même déjà le cas aujourd’hui.Or le cahier des charges du lotissement – très utile puisqu’il fixe les règles applicables à l’ensemble d’un lotissement – est un document très contraignant en matière de demande d’autorisation d’urbanisme, comme le reconnaît la Cour de cassation dans sa jurisprudence.Cet amendement vise à faire évoluer ces cahiers des charges dans le sens d’une plus grande agilité, d’une plus grande simplicité. Il faut savoir que les clauses qu’il contient entrent souvent en contradiction avec les règles des PLU et des programmes locaux de l’habitat adoptés par les communes.Nous souhaitons ainsi permettre à un particulier copropriétaire du lotissement de formuler une demande de mise en concordance. Le cas échéant, le maire pourrait lui aussi prendre la main. Évidemment, une telle procédure suppose qu’une enquête publique soit ouverte pour vérifier que personne ne s’y oppose.Nombre de colotis ont oublié l’existence de ces cahiers des charges ou ne savent plus quel est leur périmètre exact. Pour prendre un exemple concret, si un couple de personnes âgées veut transformer sa maison afin de la rendre plus accessible, il doit déposer une demande d’autorisation d’urbanisme. C’est alors qu’il se heurte aux règles prévues par le cahier des charges.Avec cet amendement, qui prévoit de renforcer le dispositif de mise en concordance du cahier des charges de lotissement avec les dispositions du PLU, nous proposons donc une mesure de simplification.
Quel est l’avis de la commission ?
Avis favorable.Il s’agit d’une question technique mais que connaissent bien ceux d’entre nous qui ont été maires. La rénovation des zones pavillonnaires ne sera pas possible si nous ne donnons pas à la puissance publique les moyens de mettre à jour des documents qui, par négligence ou parce qu’ils contiennent des règles jugées aujourd’hui trop rigides, empêchent certaines évolutions.
Quel est l’avis du gouvernement ?
Vous souhaitez, par cet amendement, favoriser la modification des documents qui régissent le lotissement, ce qui permettrait de faciliter la réhabilitation et la mutation des zones pavillonnaires. En effet, certains documents anciens constituent un obstacle à la densification douce de ces zones, comportant des règles qui peuvent se rapprocher de celles des PLU, de nature à la fois réglementaire et contractuelle.Le fait de faciliter l’évolution de ces documents constitue une piste majeure pour transformer la ville. C’est pourquoi le droit prévoit déjà des procédures qui vont dans ce sens.Le dispositif que vous proposez est plus strict que ce qui est prévu par le droit existant. Vous exigez ainsi une absence d’opposition d’une majorité qualifiée des colotis. Dans l’amendement tel qu’il est rédigé, vous confondez par ailleurs les deux procédures possibles actuellement, l’une à la main du maire après enquête publique, l’autre à la main des colotis eux-mêmes.Je rappelle enfin que l’Assemblée a adopté l’amendement no 39 de Mme Lebec, qui tend à faciliter la modification des documents d’urbanisme que vous appelez de vos vœux. C’est pourquoi je demande le retrait de l’amendement ; à défaut, j’émettrais un avis défavorable.
La parole est à M. Matthias Renault.
Nous demandons une suspension de séance d’une minute afin d’avoir une discussion avec le rapporteur et la ministre.
(La séance, suspendue quelques instants, est immédiatement reprise.)
Je mets aux voix l’amendement no 12.
(Il est procédé au scrutin.)
Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 117 Nombre de suffrages exprimés 114 Majorité absolue 58 Pour l’adoption 82 Contre 32
(L’amendement no 12 est adopté.)