Amendement n° 5 Sénat
LOI n° 2025-534 du 13 juin 2025 expérimentant l'encadrement des loyers et améliorant l'habitat dans les outre-mer (1)
Dispositif
Après l’alinéa 2
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
.... – Par dérogation au cinquième alinéa du B du III du même article 140, aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement n’est pas décent conformément à l’article 6 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986.
Ce que ça change · analyse IA
Interdit l'application d'un complément de loyer si le logement est indécent, en adaptant les critères de décence aux spécificités des Outre-mer.
Intention : Adapter le régime des compléments de loyer aux réalités climatiques et techniques des Outre-mer pour éviter une application absurde de la loi, tout en acceptant le risque de valider des loyers plus élevés pour des logements aux standards de confort locaux moins exigeants qu'en métropole.
L'amendement propose de substituer les critères de complément de loyer de la loi ELAN (conçus pour l'Hexagone) par les règles de décence de la loi de 1989, qui intègrent des spécificités locales (notamment sur la décence énergétique). Le débat révèle une tension majeure : d'un côté, la nécessité d'adapter la loi aux réalités climatiques et techniques des Outre-mer pour ne pas pénaliser les bailleurs (ex: humidité naturelle) ; de l'autre, le risque de voir des logements aux standards de confort inférieurs (absence d'eau chaude, sanitaires extérieurs) bénéficier de compléments de loyer sous prétexte qu'ils respectent les seuils de décence locaux. L'adoption de l'amendement montre que le législateur privilégie l'adaptation territoriale et la cohérence des normes plutôt qu'un durcissement uniforme des conditions de loyer.
Objet
Actuellement, pour l’expérimentation d’encadrement des loyers ouverte par la loi ELAN, le 5éme alinéa du B du III de l’article 140 de cette loi conditionne l’application d’un complément de loyer à des critères spécifiques, qui se distinguent des règles de décence fixées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et applicables à toute location de résidence principale.
Ces critères, pensés initialement pour l'hexagone, ne sont pas adaptés aux départements et régions d’Outre-Mer. Il est par conséquent proposé de renvoyer, pour les conditions d’application d’un complément de loyer, aux règles de décence fixées par l’article 6 de loi du 6 juillet 1989, qui prévoit déjà un calendrier propre aux collectivités d’Outre-Mer pour ce qui concerne la décence énergétique.
Cette solution présente l’avantage de la simplicité et aura pour conséquence de garantir qu’un complément de loyer ne pourra pas être appliqué dans un logement non décent. De ce fait, elle devrait contribuer, sur les territoires qui seront encadrés, à la réduction du nombre de logements non décents.
Le débat en séance publique (compte rendu)
Séance du 05/03/2025 — 27 interventions · Compte rendu intégral ↗
L’amendement n° 5, présenté par Mme Bélim, MM. Kanner, Lurel et Omar Oili, Mme Artigalas, MM. Bouad, Cardon, Mérillou, Michau, Montaugé, Pla, Redon-Sarrazy, Tissot, Stanzione et les membres du groupe Socialiste, Écologiste et Républicain, est ainsi libellé :
Après l’alinéa 2
Insérer un alinéa ainsi rédigé :
…. – Par dérogation au cinquième alinéa du B du III du même article 140, aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement n’est pas décent conformément à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
La parole est à Mme Audrey Bélim.
Cet amendement tend à mettre en cohérence avec nos spécificités ultramarines la transposition par l’article 1er du présent texte de l’expérimentation prévue par la loi Élan. En effet, les critères de décence prévus par le dispositif, pensés initialement pour l’Hexagone, ne sont malheureusement pas adaptés aux départements et régions d’outre-mer.
Il est par conséquent proposé de renvoyer, pour les conditions d’application d’un complément de loyer, aux règles de décence spécifiques à nos territoires, actuellement fixées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit déjà un calendrier propre aux collectivités d’outre-mer pour ce qui est de la décence énergétique.
Cette solution présenterait l’avantage de la simplicité et aurait pour conséquence de garantir que l’on ne pourra pas appliquer un complément de loyer pour un logement non décent.
Quel est l’avis de la commission ?
rapporteur. Je partage votre intention, ma chère collègue, de ne pas appliquer les règles relatives au diagnostic de performance énergétique de l’Hexagone pour cette expérimentation dans les outre-mer. Mais je sais également que les règles de décence des logements dans les outre-mer sont différentes de celles qui prévalent dans l’Hexagone.
Ici, nous parlons de compléments de loyer. Est-il vraiment souhaitable de faire référence à ces critères de décence, qui sont moins-disants que dans l’Hexagone ? Cela aurait pour effet d’offrir la possibilité à un propriétaire de fixer un loyer allant au-delà des loyers encadrés, alors que l’on souhaite précisément encadrer ces derniers pour lutter contre la hausse du coût de la vie.
Un logement indécent ne devrait même pas être loué. Avec un tel amendement, on autoriserait par exemple un propriétaire à appliquer un complément de loyer, alors même que les toilettes sont situées en dehors du logement. C’est interdit dans l’Hexagone : au nom de quel principe cela devrait-il être autorisé dans les outre-mer ?
De même, la fourniture d’eau chaude n’est pas obligatoire pour qu’un logement soit considéré comme décent dans les outre-mer. Cela se justifie au titre des spécificités ultramarines. Pour autant, un logement sans eau chaude doit-il pouvoir faire l’objet d’un complément de loyer, même dans les outre-mer ?
Même s’ils sont considérés comme décents, quelque 22 000 logements sont jugés comme précaires à La Réunion et 9 % du parc de logements ne disposent pas d’eau chaude sanitaire.
C’est ce que je mettais en évidence en 2022 avec Victorin Lurel et Guillaume Gontard dans notre rapport sur la politique du logement dans les outre-mer. C’est également ce que soulignait le ministre tout à l’heure lors de la discussion générale.
La commission émet donc un avis défavorable.
Quel est l’avis du Gouvernement ?
ministre. Les critères qui permettent à un bailleur d’appliquer un complément de loyer dans les zones soumises à encadrement des loyers sont définis par la loi Élan.
Il s’agit de critères qui avaient été initialement pensés pour le territoire hexagonal, le seul concerné jusqu’à présent par l’expérimentation, et qui sont manifestement inadaptés aux territoires d’outre-mer.
Parmi les critères actuellement prévus par la loi Élan, on trouve les signes d’humidité sur certains murs, des fenêtres qui laissent anormalement passer l’air, hors grille de ventilation, ou encore une mauvaise exposition de la pièce principale.
Ainsi, sans le présent amendement, en outre-mer, toute construction qui présenterait des signes d’humidité sur certains murs, ce qui est fréquent compte tenu des conditions climatiques locales, ou qui disposerait d’un dispositif de ventilation naturelle, ce qui est de bonne pratique, ne pourrait paradoxalement pas donner lieu à un complément de loyer.
Il est nécessaire aujourd’hui d’adapter les critères de la loi Élan à l’outre-mer et d’autoriser l’application d’un complément de loyer lorsque les caractéristiques du logement le justifient raisonnablement.
Le présent amendement vise, à juste titre, à adapter à l’outre-mer les critères de déclenchement du complément de loyer, en renvoyant aux critères généraux de décence prévus par la loi du 6 juillet 1989. Il s’agit notamment de l’absence de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, de l’absence de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites et d’un niveau de performance énergétique adapté à l’outre-mer.
Cet amendement tend plus particulièrement à conserver pour l’application de la décence énergétique en outre-mer le bénéfice d’un calendrier spécifique, décalé par rapport à celui qui s’applique pour le territoire métropolitain.
Telles sont les raisons pour lesquelles le Gouvernement émet un avis favorable sur cet amendement.
Bravo !
Je mets aux voix l’amendement n° 5.