Amendement n° 23 rect. Sénat
LOI n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement (1)
Dispositif
Après l’article 5 bis A
Insérer un article additionnel ainsi rédigé :
L’article 10‑1 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :
1° Le troisième alinéa est ainsi rédigé :
« b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot ; »
2° Après le cinquième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées aux a et b ne peuvent excéder un montant fixé par décret. »
Ce que ça change · analyse IA
Réintroduit le plafonnement des frais de recouvrement des syndics pour protéger les copropriétaires contre des coûts jugés excessifs et arbitraires.
Intention : Limiter le pouvoir discrétionnaire et la rentabilité abusive des syndics sur les procédures de recouvrement en réinstaurant un cadre tarifaire réglementé par décret.
L'amendement vise à corriger une dérive constatée depuis l'ordonnance de 2019 qui avait supprimé le plafonnement des frais de recouvrement. Le débat souligne une asymétrie de pouvoir : le syndic, en situation d'exclusivité, facture des prestations (relances, courriers) à des tarifs disproportionnés sans le consentement du copropriétaire. L'adoption de cet amendement marque une volonté du législateur de reprendre le contrôle sur les coûts annexes de la gestion des impayés, empêchant ainsi l'inflation artificielle de la dette des copropriétaires par des actes purement administratifs.
Objet
Cet amendement vise à rétablir le plafonnement des frais de recouvrement réclamés par le syndic en cas d’impayés d’un copropriétaire.
Initialement prévu par la loi ALUR du 24 mars 2014, ce dispositif a été supprimé, sans explication, par l’ordonnance de réforme de la copropriété du 30 octobre 2019. Ce plafonnement était justifié par le contexte juridique très favorable aux syndics concernant les frais privatifs.
Non seulement, ils imputent des frais au copropriétaire qui n’est pas partie à la convention qui les prévoit, empêchant ce dernier de donner son accord sur le prix ainsi fixé, mais ils bénéficient également d’une situation d’exclusivité sur ce type de prestations, qui leur permet de prévoir des prix exorbitants, sans rapport avec le service rendu. De tels frais peuvent peser très lourd sur les copropriétaires « captifs ».
Il n’est pas rare de voir des lettres recommandées facturées une trentaine d’euros, voire plus. De même, certains syndics se contentent uniquement de démarches purement administratives (multiplication des relances et autres commandements de payer), leur permettant ainsi de facturer des prestations exceptionnelles en sus de leurs honoraires de base. Or, une telle façon de procéder, en plus d'accroître artificiellement la dette du copropriétaire, retarde la réalisation d’actes juridiquement efficaces et ayant un intérêt procédural, tels qu’une injonction de payer ou une assignation. Cette situation est régulièrement dénoncée par les associations de consommateurs.
Si les honoraires pouvant être réclamés par le syndic dans le cadre d’un état daté ont bien été plafonnés par décret, cela n’a jamais été le cas des frais de recouvrement. Par ailleurs, le Conseil d’État, dans un arrêt du 5 octobre 2016 est venu confirmer que la loi ALUR de 2014 prévoyait bien le plafonnement par décret des frais de recouvrement.
A l’heure où les questions liées au pouvoir d’achat de nos concitoyens sont de plus en plus prégnantes, il est indispensable de réintroduire cette mesure protectrice du consommateur. C’est pourquoi, il est proposé que soit réintégré le plafonnement par décret des frais de recouvrement en cas d’impayés d’un copropriétaire.
Cet amendement présente un lien direct avec le présent projet de loi, à savoir la prévention des difficultés au sein des copropriétés, en visant les dispositions relatives au statut de la copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi du 10 juillet 1965.
Cet amendement a été travaillé avec la CLCV et la Fondation Abbé Pierre.
Le débat en séance publique (compte rendu)
Cet amendement n'apparaît pas nommément dans les comptes rendus de séance importés (non soutenu, retiré avant discussion, traité en groupe — ou séance pas encore importée via app:import:comptes-rendus-senat).