Amendement n° 310
LOI n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement (1)
Dispositif
I. – Après l’alinéa 3, insérer les deux alinéas suivants :
« a bis) Après le premier alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« Est considérée comme impayée une somme exigible ayant fait l’objet d’une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours. » ;
II. – En conséquence, à l’alinéa 7, après le mot :
« peut »
insérer les mots :
« mettre en cause la responsabilité du syndic et ».
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Évite que le syndic paie les frais de gestion de crise en cas d'impayés, en transformant la sanction automatique en responsabilité civile.
Intention : Protéger les syndics d'une sanction financière automatique et prévisible en la déplaçant vers le régime de la responsabilité civile professionnelle.
L'amendement cherche à contester le mécanisme de transfert automatique des frais de mandataire ad hoc vers le syndic. En proposant de traiter le défaut d'alerte non comme une charge financière immédiate pour le syndic, mais comme une faute civile classique, l'auteur veut protéger la responsabilité professionnelle des syndics. Le rejet de cet amendement confirme que le législateur a choisi une voie de sanction directe et automatique (une forme de pénalité financière) plutôt qu'une voie de réparation classique par l'assurance, afin de garantir une réaction rapide face à la défaillance financière des copropriétés.
Exposé sommaire
Le déclenchement de la procédure d’alerte par le syndic lorsque la somme des impayés des copropriétaires a dépassé un certain seuil (proportionnel au budget courant, selon la taille de l’immeuble) permet de faire nommer un mandataire ad hoc qui sera chargé de gérer la copropriété fragilisée.
Lorsqu’un mandataire ad hoc est nommé par nécessité, alors que le syndic n’a pas déclenché la procédure d’alerte, l’article 5 du présent projet de loi prévoit que les frais du mandataire ad hoc seront supportés par le syndic.
Il s’agit ainsi d’une pénalité déguisée, alors que le défaut de déclenchement de la procédure d’alerte doit être traité comme une faute civile du syndic, ce qui permet d’engager sa responsabilité et par suite de mettre en œuvre son assurance de responsabilité civile professionnelle obligatoire. Par exemple, l’appréciation du montant des impayés doit être distinguée du retard du paiement récurrent, ce qui permet de nuancer la mise en cause de la responsabilité du syndic.
En outre, cet article 5 est l’occasion de corriger l’article 29-16A de la loi de 1965, sur des notions comptables, en distinguant la « clôture » de « l’approbation » des comptes.
Le présent amendement a pour objet de rectifier la qualification du défaut d’action du syndic, et de rectifier les notions comptables permettant l’appréciation du seuil d’impayés.
Cet amendement est une proposition de l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier).
Le débat en séance (compte rendu)
Cet amendement est rattaché à une séance mais n'apparaît pas dans le compte rendu (amendement non soutenu, retiré avant discussion ou discuté en groupe sans mention individuelle).