Amendement n° 268
LOI n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement (1)
Dispositif
À l’alinéa 7, substituer aux mots :
« imputer tout ou partie des frais de l’administration provisoire au »,
les mots :
« mettre en cause la responsabilité du ».
Ce que ça change · analyse IA
Évite que le syndic paie les frais d'un mandataire ad hoc en transformant sa responsabilité en faute civile plutôt qu'en pénalité automatique.
Intention : Protéger les syndics contre des sanctions financières automatiques en exigeant la preuve d'une faute civile pour engager leur responsabilité.
L'amendement cherche à modifier le régime de responsabilité du syndic en cas de non-déclenchement de la procédure d'alerte. Actuellement, le texte prévoit que le syndic supporte directement les frais du mandataire ad hoc, ce qui est perçu par l'auteur comme une sanction financière automatique. L'auteur propose de substituer cette 'pénalité' par un régime de responsabilité civile classique : le syndic ne paierait les frais que si sa faute (négligence dans l'appréciation des impayés) est prouvée. Le rejet de cet amendement confirme la volonté du législateur de créer un mécanisme de sanction automatique et immédiat pour inciter les syndics à la vigilance, privilégiant l'efficacité de la gestion de crise sur la protection de la responsabilité professionnelle des gestionnaires.
Exposé sommaire
Le déclenchement de la procédure d’alerte par le syndic lorsque la somme des impayés des copropriétaire a dépassé un certain seuil (proportionnel au budget courant, selon la taille de l’immeuble) permet de faire nommer un mandataire ad hoc qui sera chargé de gérer la copropriété fragilisée.
Lorsqu’un mandataire ad hoc est nommé par nécessité, alors que le syndic n’a pas déclenché la procédure d’alerte, l’article 5 du projet de loi prévoit que les frais du mandataire ad hoc seront supportés par le syndic.
Il s’agit ainsi d’une pénalité déguisée, alors que le défaut de déclenchement de la procédure d’alerte doit être traité comme une faute civile du syndic, ce qui permet d’engager sa responsabilité et par suite de mettre en œuvre son assurance de responsabilité civile professionnelle obligatoire. Par exemple, l’appréciation du montant des impayés doit être distinguée du retard du paiement récurrent, ce qui permet de nuancer la mise en cause de la responsabilité du syndic.
En outre, cet article 5 est l’occasion de corriger l’article 29-16A de la loi de 1965, sur des notions comptables, en distinguant la « clôture » de « l’approbation » des comptes.
Le présent amendement a pour objet de rectifier la qualification du défaut d’action du syndic, et de rectifier les notions comptables permettant l’appréciation du seuil d’impayés.
Cet amendement est proposé par l’Union des Syndicats de l’Immobilier (UNIS).
Le débat en séance (compte rendu)
Cet amendement est rattaché à une séance mais n'apparaît pas dans le compte rendu (amendement non soutenu, retiré avant discussion ou discuté en groupe sans mention individuelle).